Actualités sur la gestion du patrimoine

PER : sortie en capital pour les rentes de faible montant

En cas de sortie en rente viagère d’un PER assurantiel, lorsque le montant de la rente acquise par le titulaire est inférieur à un certain montant mensuel, l’assureur peut, avec l’accord du titulaire, substituer à cette rente un versement en capital. Le montant maximum de la rente est fixé à 110 € par mois depuis le 22 juillet 2023 (contre 100 € auparavant). Par ailleurs, la substitution peut être demandée au moment de la liquidation du plan ou désormais lorsque la rente est en cours de versement.

Arrêté ECOT2303955A du 17-7-2023

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Les nouvelles modalités de prise du congé d’adoption

Droit au congé d’adoption. Le salarié à qui l'autorité administrative confie un enfant en vue de son adoption a le droit de bénéficier d'un congé d'adoption d'une durée de 16 semaines, qui est porté à 18 semaines lorsque l'adoption porte à 3 ou plus le nombre d'enfants dont le salarié ou le foyer assume la charge et à 22 semaines en cas d'adoptions multiples (C. trav. art. L 1225-37).

Congé réparti entre les deux parents. Lorsque la durée du congé d'adoption est répartie entre les deux parents, l'adoption d'un enfant par un couple de parents salariés ouvre droit à 25 jours supplémentaires de congé d'adoption ou à 32 jours en cas d'adoptions multiples. Pour chaque parent, le congé réparti ne peut être d'une durée supérieure à 16 semaines ou à 18 semaines ou à 22 semaines selon le cas. Ces deux périodes peuvent être simultanées.

Délai de prise du congé d’adoption. Pour les salariés parents auxquels est confié un enfant en vue de son adoption à compter du 15 septembre 2023, le congé d’adoption doit débuter au plus tôt 7 jours avant l'arrivée de l'enfant au foyer et se termine au plus tard dans les 8 mois suivant cette date (C. trav. art. D 1225-11-1, al. 1 nouveau). 

Fractionnement du congé d’adoption. Le congé d’adoption peut être fractionné en deux périodes d'une durée minimale de 25 jours chacune. Lorsque la période de congé est répartie entre les deux parents, le congé d’adoption peut être fractionné pour chaque parent également en deux périodes d'une durée minimale de 25 jours chacune (C. trav. art. D 1225-11-1, al. 2 et 3 nouveaux).

Cumul avec le congé pour événement familial. Le salarié qui prend un congé d’adoption a également droit, sur justification, au congé pour événement familial d’au moins 3 jours ouvrables pour l’arrivée d’un enfant placé en vue de son adoption (C. trav. art. L 3142-1, 3° et L 3142-4, 3 bis).

Pour les salariés parents auxquels est confié un enfant en vue de son adoption à compter du 15 septembre 2023 La période de congé pour événement familial pour l'arrivée d'un enfant placé en vue de son adoption commence à courir, au choix du salarié soit pendant la période de 7 jours précédant l'arrivée de l'enfant au foyer, soit le jour de l'arrivée de l'enfant au foyer ou le premier jour ouvrable qui suit cette arrivée (C. trav. art. D 3142-1-3 nouveau).

Décret 20223-873 du 12-9-2023, JO du 14 ; loi 2022-219 du 21-2-2022 art. 25, JO du 22

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Prêt en devises : prescription de l’action contre la banque qui manque à son devoir d’information

Une banque consent à un couple deux prêts immobiliers « in fine » (c’est-à-dire remboursables en une seule échéance) libellés en francs suisses et remboursables en euros. Quelques années plus tard, les emprunteurs agissent en responsabilité contre la banque pour manquement à son devoir d’information.

Une cour d’appel déclare l’action des emprunteurs prescrite, car introduite plus de cinq ans après la conclusion des prêts. Pour les juges du fond, le point de départ du délai de prescription devait en effet être fixé à cette date dès lors que les emprunteurs n’établissaient pas qu’ils avaient pu légitimement ignorer les risques de leur préjudice au moment de la souscription des contrats ; la cour relève par ailleurs que les conséquences de la dégradation de la parité entre le franc suisse et l’euro s’était nécessairement manifestées il y avait de nombreuses années, une dégradation significative de cette parité ayant été constatée cinq ans avant l’action des emprunteurs.

La Cour de cassation censure la décision aux motifs suivants : l’action en responsabilité de l’emprunteur à l’encontre du prêteur au titre d’un manquement à son devoir d’information portant sur le fonctionnement concret de clauses d’un prêt libellé en devise étrangère et remboursable en euros et ayant pour effet de faire peser le risque de change sur l’emprunteur se prescrit par cinq ans à compter de la date à laquelle celui-ci a eu connaissance effective de l’existence et des conséquences éventuelles d’un tel manquement (C. civ. art. 2224 et C. com. art. L 110-4) ; les emprunteurs n’avaient pas pu connaître l’existence du dommage résultant d’un manquement de la banque à son devoir d’information à la date de la conclusion des prêts ; les juges auraient donc dû vérifier la date de leur connaissance effective des effets négatifs de la variation du taux de change sur leurs obligations financières.

À noter

1^o En application d’une jurisprudence récente et abondante, une banque qui consent un prêt en devise étrangère et remboursable en euros doit informer l’emprunteur des conséquences économiques et des risques encourus et ne pas se contenter d’expliquer les caractéristiques du prêt (Cass. 1^e civ. 30-3-2022 n^o 19-17.996 ; Cass. 1^e civ. 20-4-2022 n^os 19-11.599 et 19-11.600 ; Cass. 1^e civ. 7-9-2022 n^o 20-20.826). À défaut, sa responsabilité peut être engagée.

Dans l’arrêt commenté ainsi que dans une autre décision du même jour (Cass. 1^e civ. 28-6-2023 n^o 22-13.969, rendue à propos d’un prêt remboursable selon un échéancier), la Haute Juridiction précise, pour la première fois à notre connaissance, que le point de départ de la prescription de l’action en responsabilité contre la banque qui accorde un prêt en devise étrangère se situe au jour où les conséquences de ce manquement (notamment celles liées au risque de change) se révèlent à l’emprunteur.

2^o L’action en responsabilité contre une banque qui manque à son devoir de mise en garde doit être engagée dans les cinq ans non pas de la conclusion du prêt, mais de la date d’exigibilité des sommes au paiement desquelles l’emprunteur n’est pas en mesure de faire face (dernièrement, Cass. com. 25-1-2023 n^o 20-12.811 et Cass. com. 5-4-2023 n^o 21-19.550).

Cass. 1^e civ. 28-6-2023 n° 21-24.720

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Les contrats types de location mis au diapason des futurs seuils de performance énergétique

Un décret en date du 18 août 2023 intègre les évolutions opérées par la loi Climat du 22 août 2021 sur la performance énergétique des logements loués, à la fois dans les contrats types et dans le décret du 30 janvier 2002 fixant les caractéristiques du logement décent.

Depuis le 21 août 2023, lors de l’appréciation de la décence du logement, la superficie des vérandas chauffées est intégrée dans le calcul de la surface habitable prise en compte pour vérifier que la consommation énergétique du bien est inférieure à 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré (Décret 2002-120 du 30-1-2002 art. 3 bis modifié). Notons que l’article R 156-1 du CCH qui détermine la surface habitable exclut les vérandas. Ces dernières sont insérées expressément par le nouveau décret pour le calcul de la consommation destiné à vérifier que le logement n’appartient pas à la catégorie dite « G + ».

Si le logement n’est pas décent, le locataire peut demander au propriétaire la mise en conformité des lieux ou, à défaut d’accord ou de réponse du bailleur, saisir le juge afin que celui-ci détermine la nature des travaux à réaliser (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 20-1). Toutefois, à compter du 1^er janvier 2025, le juge ne pourra pas ordonner la réalisation des travaux nécessaires :

–        s’ils font courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos et couvert des bâtiments, attesté par une note argumentée rédigée, sous sa responsabilité, par un homme de l’art ;

–        s’ils font l’objet d’un refus d’autorisation par l’autorité administrative compétente au motif qu’ils entraînent des modifications de l’état des parties extérieures, y compris du second œuvre, ou de l’état des éléments d’architecture et de décoration de la construction car incompatibles avec les dispositions relatives aux monuments historiques, aux sites patrimoniaux remarquables ou à la qualité architecturale, avec celles relatives aux sites naturels inscrits et classés ou avec la réglementation d’urbanisme (Décret 2002-120 du 30-1-2002 nouvel art. 3 ter). Il est précisé ici que le juge pourra surseoir à statuer dans l’attente de l’intervention de la décision de l’autorité administrative compétente pour autoriser la réalisation de ces travaux.

Rappelons que le juge ne peut déjà pas ordonner des travaux lorsque le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et que le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences il n’a pu parvenir à un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal. À compter du 1^er janvier 2025, le copropriétaire sera néanmoins tenu de produire aux débats les pièces justifiant de l’impossibilité de réaliser les travaux visant à atteindre un niveau de performance minimal (Décret 2002-120 du 30-1-2002 nouvel art. 3 ter).

À noter

Le décret du 18 août détaille également le calendrier pour l’interdiction à la location des logements les plus énergivores.

Ainsi, à compter du 1^er janvier 2024, en métropole, les contrats types de location de logement nu ou meublé à usage de résidence principale devront rappeler les critères minimaux de performance énergétiques pour être qualifiés de décents ainsi que leurs dates d’entrée en vigueur, savoir :

–        à compter du 1^er janvier 2025, le niveau de performance minimal du logement devra correspondre à la classe F du DPE ;

–        à compter du 1^er janvier 2028, le niveau de performance minimal du logement devra correspondre à la classe E du DPE ;

–        à compter du 1^er janvier 2034, le niveau de performance minimal du logement devra correspondre à la classe D du DPE.

Ce rappel, pour les logements situés en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte devra figurer dans les contrats à compter du 1^er janvier 2028 puisque les seuils s’y appliquent à compter de cette date de la façon suivante :

–        à compter du 1^er janvier 2028, le niveau de performance minimal du logement devra correspondre à la classe F du DPE ;

–        à compter du 1^er janvier 2031, le niveau de performance minimal du logement devra correspondre à la classe E du DPE.

Le niveau de performance énergétique du logement loué, indiqué par la mention de la classe du diagnostic (DPE), devra également figurer dans le bail à compter du 1^er janvier 2025 en métropole, et du 1^er janvier 2028 en outre-mer.

À compter du 1^er janvier 2025, le décret du 30 janvier 2002 fixant les caractéristiques du logement décent visera les seuils de performance énergétiques applicables aux baux à usage de résidence principale.

Enfin, à compter du 1^er janvier 2024 en métropole, le contrat de location devra indiquer l’identifiant fiscal du logement (à compter du 1^er janvier 2028 pour l’outre-mer).

Décret 2023-796 du 18-8-2023 : JO 20

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Crédit d'impôt en faveur des systèmes de charge pour véhicule électrique : quelques commentaires

Les contribuables, domiciliés en France, qui supportent, entre le 1^er janvier 2023 et le 31 décembre 2025, des dépenses pour équiper leurs logements en systèmes de charge pour véhicule électrique peuvent bénéficier d'un crédit d'impôt égal à 75 % des dépenses, dans la limite de 300 € par système de charge (CGI art. 200 quater C).

Dans une mise à jour de sa base Bofip, l'administration fiscale commente pour la première fois ce dispositif en reprenant assez largement ses précisions relatives à l'ancien CITE (crédit d’impôt transition énergétique).

Parmi les points à retenir, l'Administration confirme que les dépenses payées par les propriétaires bailleurs sont exclues du champ d'application du dispositif mais qu'elles peuvent être déduites des revenus fonciers dans les conditions de droit commun. De même, un propriétaire affectant sa résidence secondaire à la location, même saisonnière, n'est pas éligible au dispositif.

Elle précise également que le contribuable qui change de résidence principale ou secondaire durant la période d'application du dispositif peut bénéficier à nouveau du crédit d'impôt, alors même qu'il en a déjà bénéficié pour la même dépense dans son ancienne résidence.

En cas d'installation d'un système de charge pour véhicule électrique dans les parties communes d'un immeuble collectif ou par plusieurs contribuables éligibles au dispositif dans un même logement qu'ils occupent, la base et le plafond du crédit d'impôt s'apprécient à proportion de la part de la dépense effectivement supportée par chacune des personnes éligibles, qui doit être dûment justifiée sur la facture, à défaut de quoi le montant du crédit d'impôt est réparti à parts égales entre elles.

Dans le cas où le logement appartient à une société de personnes non soumise à l'IS et est mis gratuitement à la disposition du contribuable qui l'occupe à titre de résidence principale, la circonstance que la facture soit établie au nom de la société n'est pas de nature à remettre en cause le bénéfice du crédit d'impôt.

BOI-IR-RICI-285, 27-6-2023

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Pas d’activité de marchand de biens en cas d’achats-reventes successifs de résidences principales

Un contribuable avait procédé en treize ans à neuf opérations d'achat de terrains et de revente de maisons d'habitation qu'il y avait fait construire en plaçant ces cessions sous le régime de l'exonération prévu en faveur des résidences principales. L'administration fiscale avait remis en cause ces exonérations en estimant que le contribuable avait, du fait de ces opérations, la qualité de marchand de biens. Les juges du fond avaient donné raison à l'administration.

Le Conseil d'État annule pour erreur de droit l'arrêt de la cour administrative d'appel de Bordeaux qui avait jugé, d'une part, que ces opérations procédaient d'une intention spéculative et, d’autre part, que le contribuable n'apportait pas la preuve que les habitations étaient à la date de leur cession son habitation principale, alors que parallèlement l'administration n'avait ni remis en cause l'affectation à la résidence principale de certains des immeubles, ni invoqué l'abus de droit. Par conséquent, sauf d'invoquer l'abus de droit, la présomption d'absence d'intention spéculative à l'acquisition successive de plusieurs immeubles occupés à titre de résidence principale fait obstacle à la qualification d'une activité de marchand de biens.

L'affaire est renvoyée devant la même cour qui devra apprécier pour chacune des opérations en cause si l'immeuble était, ou non, effectivement affecté à la résidence principale du contribuable au moment de la revente.

CE 14-6-2023 n° 461960

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Crédit immobilier : des manquements persistants en matière d'assurance emprunteur

En 2021 et 2022, la DGCCRF a réalisé une enquête auprès de 144 établissements de crédit, afin de vérifier l'application, d'une part, des règles visant à protéger les emprunteurs durant l'exécution des contrats de prêt immobilier et, d'autre part, de celles garantissant le libre choix de l'assurance emprunteur. Les enquêteurs ont contrôlé principalement les sièges sociaux nationaux et régionaux des établissements, ainsi que leur site internet. Résultat global : seuls 11 % des établissements bancaires se trouvaient en anomalie, principalement en matière d'assurance emprunteur.

S'agissant des contrats de crédit immobilier, l'enquête montre que la réglementation visant à protéger les emprunteurs durant la phase d'exécution des contrats de prêt immobilier est bien mise en œuvre par les professionnels, malgré l'observation de quelques clauses abusives, voir illicites dans certains contrats. Les établissements en anomalie ont reçu un avertissement ou ont fait l'objet d'une procédure d'injonction de mise en conformité. Peu d'anomalies ont été détectées concernant les fiches d'informations standardisées (FSI) qui doivent être remises avant la signature de l'offre de crédit. La DGCCRF constate néanmoins que le moment où les emprunteurs se voient remettre ce document varie d'un établissement à l'autre, certains l'envoient jusqu'à vingt jours avant d'éditer l'offre de prêt, d'autres à la date de conclusion du contrat.

En matière d'assurance emprunteur, hormis une seule banque en ligne, tous les établissements respectent l'obligation d'informer le consommateur de sa faculté de choisir un contrat alternatif auprès de l'assureur de son choix.  L'anomalie la plus fréquente est toutefois l'imprécision de l'information sur les pièces à fournir pour changer d'assurance, défaut qui ralentit le traitement du dossier ou complexifie l'opération, bien souvent dans le but de retenir le client.

La majorité des établissements bancaires a mis en place un traitement centralisé des demandes de substitution d'assurance. L'équivalence du niveau des garanties avec l'assurance de groupe peut être rapidement vérifiée via une application, élaborée au niveau du siège, qui répertorie les conditions générales de l'ensemble des contrats d'assurance externes et réalise la comparaison. Cependant, le délai légal de 10 jours ouvrés pour répondre à une demande de changement d'assurance n'est pas toujours respecté. Ainsi, des avertissements ont été adressés à un établissement de crédit dont le délai de réponse constaté a pu être jusqu'à 124 jours ouvrés, et à un autre établissement de crédit traitant seulement 73 % des demandes dans les délais impartis. Des injonctions de mise en conformité ont également été adressées à deux autres établissements dont le délai de traitement variait de 13 à 20 jours. En outre, le délai entre la lettre d'acceptation de la demande de substitution d'assurance et la lettre comportant l'avenant au crédit immobilier est également encore trop long, alors que, souligne la DGCCR, « l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) préconise d'éditer l'avenant concomitamment à la lettre d'information sur l'acceptation de l'assurance externe et de prendre toute mesure destinée à limiter le risque de paiement par l'emprunteur d'une double cotisation d'assurance ».

Finalement, la DGCCRF constate que, malgré les avancées de la réglementation, le recours à la délégation d'assurance reste faible. Elle n'a toutefois pas mis en évidence de nombreux refus de changement d'assurance qui expliquerait cette faible délégation. Les refus constatés portent principalement sur le non-respect des préavis prévus par le code des assurances – les consommateurs méconnaissent le délai de préavis de 2 mois après une première année de contrat – et les non-équivalences de garanties. Pour expliquer le faible recours à une solution d'assurance alternative, les professionnels avancent souvent que les contrats de groupe, quoique généralement plus chers, offrent des atouts, comme par exemple une couverture plus large (pratiques sportives, affections dorsales et psychiatriques, etc.).

DGCCRF, 5-9-2023

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Calcul de la retraite : un nouveau bonus pour les parents

La loi du 14 avril 2023 qui porte la réforme des retraites prévoit un mécanisme permettant aux parents ayant validé au moins un trimestre de majoration pour enfant, notamment au titre de la naissance, de l'adoption ou de l'éducation, et justifiant d'une carrière complète (âge minimal de départ à la retraite atteint et durée d'assurance requise pour un calcul à taux plein de la pension) de bénéficier d'une surcote au titre de l'année précédant l'âge minimum légal de départ à la retraite, soit dès 63 ans au terme de la réforme.

En pratique, la mesure concernera donc en premier lieu les parents nés en 1965 dont l'âge légal de départ à la retraite est fixé à 63 ans et 3 mois, dès lors qu'ils justifient de la durée d'assurance requise pour un départ à taux plein. Un trimestre de surcote pourra alors leur être octroyé. Le montant de la surcote est fixé à 1,25 % par trimestre accompli pendant la période en cause, soit au maximum 5 % pour une année complète (pour les générations nées à partir de 1968).

Cette surcote parentale, qui concerne autant les salariés que les indépendants, s'ajoute, le cas échéant, à la surcote classique attribuée pour les trimestres effectués au-delà de l'âge légal (sous condition toujours de justifier de la durée d'assurance requise pour un départ à taux plein à cet âge).

Décret 2023-799 du 21-8-2023

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Crédit immobilier : 3,80 % en moyenne en août

Selon le dernier point de conjoncture de l'Observatoire Crédit Logement / CSA, le taux moyen des prêts immobiliers, hors assurance et coût des sûretés, s'est établi à 3,80 % en août, contre 3,61 % en juillet et 3,45 % en juin. Selon la durée du prêt, les taux moyens s'échelonnent entre 3,72 % sur 15 ans, 3,92 % sur 20 ans et 4,08 % sur 25 ans.

Crédit Logement / CSA, 7-9-2023

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Taxation des logements vacants ou secondaires : la nouvelle liste des zones tendues est parue

La loi de finances pour 2023 a élargi la définition des zones dites « tendues », dans lesquelles s’appliquent, de plein droit, la taxe sur les logements vacants (TLV) prévue par l’article 232 du CGI et, sur délibération des communes, la majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires prévue par l’article 1407 ter du même Code.

Attendu pour le début de l’année 2023 et âprement discuté, le décret fixant la liste des communes concernées vient de paraître (Décret 2023-822 du 25-8-2023).

Plus de 2 000 nouvelles communes sont concernées

La définition des zones tendues résulte de l’article 232 du CGI.

Elle visait, depuis 2013, les seules communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants et connaissant des difficultés sérieuses d’accès au logement. La liste de ces communes avait été établie par le décret 2013-392 du 10 mai 2013 modifié par le décret 2015-1284 du 13 octobre 2015.

La loi de finances pour 2023 a ajouté à cette définition les communes qui n’appartiennent pas à une agglomération de plus de 50 000 habitants, mais qui sont également confrontées à des difficultés particulières d’accès au logement en raison, notamment, d’une forte proportion de résidences secondaires.

Le décret 2023-822 du 25 août 2023 procède, d’une part, à l’actualisation de la liste des communes appartenant à une agglomération de plus de 50 000 habitants déjà concernées par le dispositif (communes relevant de l’article 232, I-1o du CGI) et fixe, d’autre part, la liste des communes répondant à la nouvelle définition (communes relevant de l’article 232, I-2o du CGI).

À ce titre, le ministre du logement, Patrice Vergriete, a indiqué que plus de 2 000 nouvelles communes rentraient dans le dispositif. La nouvelle liste inclut des communes rurales, littorales, touristiques et de montagne, ainsi que certaines communes en Guadeloupe, en Martinique et en Guyane.

La nouvelle liste s’appliquera à compter de 2024

Le nouveau dispositif était initialement conçu pour s’appliquer aux impositions établies à compter de 2023. Cependant, compte tenu de la parution tardive du décret, le nouveau dispositif entrera en vigueur le 1^er janvier 2024, comme l’ont indiqué certaines réponses ministérielles (Rép. Laurent : Sén. 30-3-2023 n° 5095 min. intérieur et transition écologique ; Rép. Gérard : AN 22-8-2023 n^o 5517 min. intérieur et transition écologique).

À noter

L’institution de la majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, qui peut aller de 5 % à 60 % de la cotisation, reste subordonnée à une délibération du conseil municipal. Celle-ci doit intervenir avant le 1^er octobre 2023 pour être applicable en 2024 (CGI art. 1639 A bis).

Diminution corrélative du périmètre de la taxe d’habitation sur les logements vacants

Dans les zones considérées comme non tendues, dans lesquelles la taxe sur les logements vacants (TLV) prévue par l’article 232 du CGI ne s’applique pas, les communes peuvent, par délibération, décider d’assujettir les logements vacants à la taxe d’habitation, conformément à l’article 1407 bis du CGI (taxe d’habitation sur les logements vacants : THLV).

L’extension du périmètre d’application de la TLV à compter de 2024 entraînera mécaniquement une restriction du champ d’application de la THLV. Une commune qui aurait institué la THLV sur son territoire et serait incluse dans la nouvelle liste des zones tendues perdra donc le produit de la THLV à compter de 2024, la TLV étant perçue de plein droit au profit de l’État dans les zones tendues.

Pour les contribuables, propriétaires de logements vacants, les conséquences du remplacement de la THLV par la TLV peuvent être variables. Si les deux taxes sont assises sur la valeur locative du logement, le taux de la THLV est celui de la taxe d’habitation de la commune, alors que le taux de la TLV est fixé uniformément à 17 % la première année d’imposition et à 34 % à compter de la deuxième.

En outre, la TLV est due au bout d’une année de vacance, alors que la THLV n’est due qu’après deux ans de vacance.

Décret 2023-822 du 25-8-2023

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