Actualités sur la gestion du patrimoine

Achat sous condition d’obtention d’un prêt : l’acheteur peut refuser un prêt inférieur au maximum prévu

Une promesse synallagmatique de vente d’un appartement est conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt d’un montant maximal de 414 000 € sur 25 ans et au taux de 2 % l’an hors assurance. N’ayant obtenu qu’une offre de prêt d’un montant de 407 000 €, l’acheteur renonce à la vente. Le vendeur demande la condamnation de l’acheteur à lui verser 38 600 € au titre de l’indemnité d’immobilisation, considérant qu’il était tenu d’accepter l’offre de prêt qui ne dépassait pas le montant maximal prévu dans la promesse.

La demande du vendeur est rejetée. L’indication, dans la promesse, d’un montant maximal du prêt n’était pas de nature à contraindre l’acheteur à accepter toute offre d’un montant inférieur. En l’espèce, la défaillance de la condition n’était pas imputable à l’acheteur, dès lors qu’il avait fait une demande de prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente qui lui avait été refusée par la banque. La promesse était donc devenue caduque.

À noter

La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement (C. civ. art. 1304-3).

Lorsqu’une vente est consentie sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt, l’acheteur doit solliciter un prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente ; à défaut la condition est réputée accomplie et la vente est parfaite (Cass. 1^e civ. 13-11-1997 n^o 95-18.276  ; Cass. 3^e civ. 13-1-1999 n^o 97-14.349).

En cas de montant d’emprunt maximal prévu dans la promesse de vente, la Cour de cassation a jugé récemment que l’acheteur ne commet pas de faute en demandant un prêt pour un montant inférieur (Cass. 3^e civ. 14-1-2021 n^o 20-11.224). L’arrêt commenté apporte une précision inédite à notre connaissance : ne fait pas obstacle à la réalisation de la condition l’acheteur qui refuse une offre de prêt moindre dès lors qu’il avait demandé le montant maximal convenu sans lequel il lui était impossible de financer l’achat. En revanche, l’acheteur qui sollicite un prêt à un montant supérieur à celui convenu dans la promesse est considéré comme fautif (Cass. 3^e civ. 3-12-2002 n^o 01-13.103 ; Cass. 3^e civ. 16-1-2013 n^o 11-26.557).

Cass. 3^e civ. 14-12-2022 n° 21-24.539

© Lefebvre Dalloz

Les résidences services pour seniors n’échappent pas à l’encadrement des loyers

La loi Élan a mis en place un dispositif expérimental d’encadrement des loyers applicable jusqu’au 24 novembre 2026 uniquement dans certains territoires des zones tendues fixés par décret (Loi 2018‑1021 du 23‑11‑2018 art.  140 modifié par loi 3DS 2022‑217 du 21‑2‑2022 art. 85).

Ce dispositif ne prévoit pas de dérogations pour les locations nues des résidences de services pour seniors sous le régime de la copropriété en autogestion, qui peuvent donc se voir également appliquer un complément de loyer si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique (Loi 2018‑1021 du 23‑11‑2018 art. 140, III‑B). Rappelons que la personne vivant dans une résidence services pour seniors n’est pas hébergée, elle habite dans les lieux (appartement et non pas seulement chambre ou lit comme généralement dans un Ehpad) en vertu d’un titre de propriété, d’un bail (location soumise à la loi du 6 juillet 1989, voire location meublée), ou d’un droit d’usage et d’habitation.

Rép. Fugit : AN 20‑12‑2022 n° 2109

© Lefebvre Dalloz

MaPrimeRénov’ : l’éligibilité des propriétaires bailleurs est pérennisée

Depuis le 1^er juillet 2021, les bailleurs personnes physiques peuvent accéder au dispositif « MaPrimeRénov’ » pour financer les dépenses en faveur de la rénovation énergétique du ou des logements qu’ils louent à titre de résidence principale. Cette éligibilité devait initialement prendre fin le 31 décembre 2022. Elle est finalement pérennisée au-delà de cette date.

Rappelons que les demandes de financement doivent être effectuées auprès de l’Anah (www.anah.fr) et que le propriétaire-bailleur peut demander une prime pour 3 logements loués au maximum.

Décret 2022-1718 du 29-12-2022 : JO 30

© Lefebvre Dalloz

Frais de carburant pour 2022 : des barèmes en hausse

L’administration fiscale vient de communiquer les barèmes qui peuvent être utilisé en 2023 pour l’évaluation forfaitaire des frais de carburant de véhicules de tourisme et de deux-roues motorisés personnels utilisés à des fins professionnelles en 2022.

Peuvent recourir à ces barèmes :

• les entrepreneurs individuels (agricoles ou non agricoles) et les membres de société civiles de moyen qui ont opté pour la tenue d’une comptabilité super-simplifiée,
• Les titulaires de revenus non commerciaux, locataires d’un véhicule (location simple, crédit-bail ou leasing), dans des conditions particulières (BOI-BNC-BASE-40-60-40-20 n^o 250 s.).
• les salariés, qui optent pour la déduction des frais professionnels selon leur montant réel et justifié. Cependant, le total des frais de déplacement (autres que de péage, de garage ou de parking et d’intérêts afférents à l’achat du véhicule) est plafonné au montant admis en déduction par le barème forfaitaire fixé en fonction de la distance annuelle parcourue et de la puissance administrative du véhicule (ou « barème kilométrique »),
• Les associés de sociétés de personnes qui exercent au sein de la société une activité professionnelle relevant de la catégorie des BIC, BA ou BNC.

Véhicules de tourisme

Vélomoteurs, scooters et motocyclettes

BOI-BAREME-000003 du 25-1-2023

© Lefebvre Dalloz

L’indemnisation sans condition des arrêts de travail Covid, c’est fini

Depuis le début de la crise sanitaire, les assurés (salariés, travailleurs indépendants…) en arrêt de travail dérogatoire « Covid » bénéficiaient des indemnités journalières de la sécurité sociale (IJSS), et les salariés des indemnités complémentaires légales maladie versées en plus par leur employeur, sans application des conditions normalement requises, ni du délai de carence. En dernier lieu, la loi de financement de la sécurité sociale pour 2023 a prolongé ce dispositif jusqu’à une date fixée par décret, et au plus tard jusqu’au 31 décembre 2023, en le réservant toutefois à ceux dont la contamination est établie par un test PCR ou antigénique.

Ces règles dérogatoires sont finalement appliquées aux arrêts prescrits jusqu’au 31 janvier 2023. En conséquence, ceux délivrés à compter du 1^er février 2023 se verront appliquer les règles d’indemnisation de droit commun.

Pour les salariés, sont donc applicables pour le droit au IJSS :

• les conditions de minimum d’activité ou de cotisations pour l’ouverture des droits ;
• le délai de carence de 3 jours ;
• la prise en compte de l’indemnisation de l’arrêt dans le calcul des durées maximales de versement des IJSS.

Le dispositif spécifique de demande d’arrêt de travail sur ameli.fr devrait en conséquence disparaître. Les assurés testés positifs à la Covid doivent consulter leur médecin pour obtenir un arrêt de travail « classique ».

Décret 2023-37 du 27-1-2023, JO du 28.

© Lefebvre Dalloz

Les taux de l'épargne réglementée au 1er février 2023

À compter du 1^er février 2023, les taux de rémunération des livrets réglementés s’établissent comme suit :

·       livret A et livret de développement durable et solidaire : 3 % (contre 2 % précédemment),
·       livret d’épargne populaire : 6,1 % (contre 4,6 % précédemment),
·       livret d’épargne-entreprise : 2,25 % (au lieu de 1,5 % précédemment),
·       compte d’épargne logement : 2 % (1,25 % précédemment).

Avis ECOT2301445A du 27-1-2023, JO du 29-1-2023

© Lefebvre Dalloz

Les propriétaires d’un logement soumis à une nouvelle déclaration

À partir de cette année et désormais chaque année, les propriétaires de locaux affectés à l’habitation, dont les particuliers, sont tenus de déclarer à l’administration fiscale, avant le 1^er juillet, les informations relatives à la situation d’occupation des locaux en question (art. 1418 du Code général des impôts). L’obligation incombe à tous les propriétaires, propriétaires indivis, usufruitiers, ainsi que les sociétés civiles immobilières. Sont toutefois dispensés de cette déclaration les propriétaires des locaux pour lesquels aucun changement dans les informations transmises n’est intervenu depuis la précédente déclaration.

Pour les propriétaires dont la résidence principale est équipée d’un accès Internet, la démarche s’effectue par voie électronique dans l’espace privé sur impots.gouv.fr (espace professionnel, s’agissant des SCI). Les propriétaires qui indiquent à l’administration ne pas être en mesure de souscrire cette déclaration par voie électronique, ainsi que les propriétaires dont la résidence principale n’est pas équipée d’un accès à Internet, utilisent les autres moyens mis à leur disposition par l’administration.

Impôts.gouv.fr

© Lefebvre Dalloz

En cas de donation d’un usufruit déjà constitué à titre viager, l’usufruit s’éteint avec le donateur

Une veuve donne à ses deux filles et à son fils la nue‑propriété de ses droits sur deux immeubles dépendant de la communauté ayant existé avec son époux prédécédé. Vingt ans plus tard, elle donne à son fils l’usufruit de ces immeubles. Elle était titulaire de cet usufruit, moitié, pour se l’être réservé à la suite de la première donation, autre moitié, en qualité de donataire de la totalité de l’usufruit des biens dépendants de la succession de son époux.

La donatrice décède, laissant ses trois enfants. Des difficultés étant survenues au cours des opérations de partage des successions du couple, les deux filles assignent leur frère en partage de l’indivision successorale et en paiement d’une indemnité au titre de l’occupation des deux immeubles.

Pour rejeter la demande d’indemnité d’occupation, la cour d’appel retient que l’usufruit des immeubles se serait éteint à la mort de la donatrice si celle‑ci n’en avait pas fait donation à son fils de son vivant. Si les trois enfants sont nus‑propriétaires, le fils dispose de la totalité de l’usufruit. Censure de la Cour de cassation. L’usufruitier peut céder son droit à titre gratuit (C. civ. art. 595, al. 1). Par ailleurs, l’usufruit s’éteint notamment par la mort de l’usufruitier (C. civ. art. 617). Il résulte de la combinaison de ces deux textes qu’en cas de donation d’un usufruit déjà constitué à titre viager, l’usufruit s’éteint à la mort du donateur et non du donataire.

À noter

Il s’agit de l’application du principe selon lequel nul ne peut transmettre plus de droit qu’il n’en a lui-même : « nemo plus juris… ». Une fois le démembrement intervenu, l’usufruitier ne peut pas à son tour constituer un usufruit successif sur le bien, qu’il soit temporaire ou viager. Il ne peut que céder son propre droit. La cession ne modifie donc pas la durée de l’usufruit, qui reste celle qu’il avait lors de sa constitution, soit le plus souvent celle de la vie du premier titulaire.

En revanche, un usufruit successif peut parfaitement être constitué postérieurement au démembrement par le nu-propriétaire (notamment, Cass. 1^e civ. 25-10-1978 n° 76-13.775).

Cass. 1^e civ. 5‑1‑2023 n° 21‑13.966 FS‑B

© Lefebvre Dalloz

Paiement fractionné ou différé des droits de mutation à titre gratuit : taux d’intérêt pour 2023

En principe, les droits de succession doivent être payés au comptant au moment du dépôt de la déclaration. Toutefois, ils peuvent faire, sous certaines conditions, l’objet d’un paiement différé ou fractionné. Pour les demandes formulées en 2023, le taux d’intérêt applicable au paiement fractionné ou différé des droits d’enregistrement est revalorisé. Il est égal à 1,70 % pour le taux de base, contre 1,20 % précédemment.

En cas de transmission d’une entreprise, ce taux est réduit à 0,50 % (contre 0,4 % précédemment) :

• lorsque la valeur de l’entreprise ou la valeur nominale des titres comprise dans la part taxable de chaque héritier ou légataire (ou donataire) est supérieure à 10 % de la valeur de l’entreprise ou du capital social ;
• ou lorsque, globalement, plus d’un tiers du capital social est transmis.

À noter

Les régimes de paiement fractionné ou différé des droits prévus en matière de successions ne sont pas applicables aux donations, à l’exception toutefois de celui prévu en faveur des transmissions d’entreprises.

Source : impôts.gouv.fr, information du 12-1-2023

© Lefebvre Dalloz

Assurance emprunteur : la garantie invalidité cesse quand l’assuré est mis à la retraite

Un emprunteur, agent de la fonction publique, adhère à un contrat d’assurance de groupe garantissant notamment l’incapacité de travail. Placé en arrêt de travail le 1^er mars 2004, il est mis à la retraite pour invalidité le 1^er mars 2013. L’assureur lui notifie alors la cessation de l’indemnisation à compter de cette date, le contrat prévoyant que la garantie « incapacité de travail » prend fin à la date de la retraite de l’assuré, « quelle qu’en soit la cause, y compris pour inaptitude au travail ». L’emprunteur conteste. En vain : sont claires et dénuées d’ambiguïté les clauses d’un contrat d’assurance de groupe couvrant la garantie « incapacité de travail », en ce qu’elles prévoient que celle‑ci est acquise lorsque l’adhérent est en situation d’invalidité, mais que cette garantie cesse à la date de sa retraite, y compris lorsque cette mise à la retraite est la conséquence statutaire de son invalidité.

Cass. 2^e civ. 15‑12‑2022 n° 19‑25.339 FS‑B

© Lefebvre Dalloz