Actualités sur la gestion du patrimoine

Droits de vente d’immeubles applicables à compter du 1er juin 2024

À la suite des délibérations des collectivités territoriales, l’administration vient de publier, comme chaque année, les informations relatives aux droits de vente d’immeubles applicables du 1^er juin 2024 au 31 mai 2025. Aucun changement n’est à signaler par rapport à la période précédente.

L’ensemble des départements a ainsi maintenu les taux en vigueur au 31 mai 2024, à savoir 3,80 % pour l’Indre, le Morbihan et Mayotte et 4,50 % pour les autres départements. Les Hautes-Pyrénées ont reconduit l’application du taux réduit de 3,80 % pour les ventes par lots avec droit de préemption du locataire.

Les abattements sur les assiettes de calcul des droits et les réductions de taux, notamment pour les ventes à la découpe, ont été reconduits par le Calvados, l’Isère, la Marne et la Saône-et-Loire. Les exonérations facultatives de droit d’enregistrement et de taxe de publicité foncière ont également été reconduites dans les départements concernés.

En matière de taxe communale additionnelle aux droits d’enregistrement et à la taxe de publicité foncière, les communes de Lamentin (971) et de Tsingoni (976) accordent toujours une réduction de taux pour certaines ventes et une exonération de cette même taxe pour la cession de parts de SCI d’accession progressive à la propriété.

impots.gouv.fr

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Être déclaré invalide après la transmission n’interdit pas de bénéficier de l’abattement handicapé

Un contribuable est placé en arrêt maladie le 13 septembre 2016 à la suite de crises d’angine de poitrine répétées, ayant conduit à un infarctus du myocarde en décembre de la même année. Il hérite en mars 2017. Le notaire en charge de la succession applique l’abattement de 159 325 € réservé aux personnes handicapées (CGI art. 779, II).

L’administration fiscale conteste au motif que les documents fournis ne justifient pas que l’infirmité alléguée empêchait l’héritier de travailler dans des conditions normales de rentabilité au jour de l’ouverture de la succession. Selon elle, ni la proximité de l’origine de l’invalidité de l’héritier avec le décès ni la prise d’un traitement de longue durée ne permettent d’établir cette incapacité et l’héritier ne pouvait en outre pas se prévaloir d’une baisse de revenus à la date du décès.

L’héritier fait quant à lui état de plusieurs crises d’angine de poitrine, suivies d’un infarctus, ayant entraîné un arrêt maladie de septembre 2016 à septembre 2019 et l’obligeant à cesser brutalement son activité professionnelle à 51 ans. À l’issue de ce premier arrêt, il est placé en arrêt de travail au titre d’une affection de longue durée. La caisse d’assurance maladie lui reconnaît alors un état d’invalidité réduisant au moins des deux tiers ses capacités de travail. L’héritier fait valoir que la défaillance cardiaque sévère à l’origine de son arrêt de travail est précisément celle qui a justifié la reconnaissance d’invalidité par la sécurité sociale puis du statut de personne handicapée avec un taux d’incapacité entre 50 % et 79 % au 1^er juin 2017.

Dans un arrêt confirmatif, les juges nancéens accueillent les arguments de l’héritier :

• à la date d’ouverture de la succession, il présentait déjà des séquelles graves liées à son infarctus entraînant une restriction substantielle et durable pour l’accès à l’emploi d’une durée initiale fixée à un an au 1^er juin 2017 et justifiant l’attribution d’une allocation adulte handicapé pour cinq ans ;
• il est resté en arrêt jusqu’au 12 septembre 2019, date à laquelle le médecin-conseil a estimé qu’il présentait un état d’invalidité réduisant des deux tiers au moins sa capacité de travail, justifiant le versement d’une pension d’invalidité de catégorie 1.

Il résulte de la concordance de ces éléments qu’à compter du 7 décembre 2016 et de manière constante et ininterrompue jusqu’au 1^er juin 2022 a minima, les conditions de l’abattement prévu par l’article 779, II du CGI étaient réunies.

CA Nancy 15-4-2024 n° 23/00999

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Crédit immobilier : la baisse des taux se poursuit

Les taux des crédits immobiliers ont amorcé une baisse depuis le début de l’année et le mois de mai a confirmé la tendance. Hors assurance et coût des sûretés, le taux moyen pour le secteur concurrentiel s’est établi à 3,73 % le mois dernier, contre 3,81 % en avril et 4,15 % en janvier. Le taux moyen est revenu à son niveau de fin juillet 2023.

Selon la durée du prêt, les taux moyens s’échelonnent entre 3,62 % sur 15 ans, 3,66 % sur 20 ans et 3,76 % sur 25 ans. Selon les marchés, le taux moyen s’établit à 3,64 % pour l’accession dans le neuf et à 3,74 % pour l’accession dans l’ancien.

Observatoire Crédit Logement / CSA - mai 2024, 4-6-2024

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Mode d’information de l’acquéreur sur l’obligation de débroussaillement

La législation, renforcée par la loi du 10 juillet 2023, impose au cédant d’un terrain ou d’une construction d’informer le futur propriétaire de l’obligation de débroussailler ou de maintenir en l’état débroussaillé le bien à acquérir. En outre, le vendeur est maintenant aussi tenu d’informer l’acquéreur que l’obligation de débroussaillement à laquelle il était tenu a bien été respectée. Par conséquent, le cédant du terrain doit attester sur l’honneur de la réalisation du débroussaillement ou du maintien en l’état débroussaillé, et notamment du respect des modalités de mise en œuvre arrêtées par le préfet selon la nature des risques (article L 131‑10 du Code forestier, 5^e alinea). L’attestation sur l’honneur doit être annexée, selon le cas, à la promesse de vente ou au contrat préliminaire, ainsi qu’à l’acte authentique de vente.

Pour rappel, à compter du 1^er janvier 2025, l’information sur l’obligation de débroussailler ou de maintenir en l’état débroussaillé sera intégrée dans l’état des risques.

Décret 2024‑284 du 29‑3‑2024, JO du 30-3 ; Arrêté AGRT2402972A du 29‑3‑2024, JO du 31-3

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Crédit immobilier : la baisse des taux se poursuit

Les taux des crédits immobiliers ont amorcé une baisse depuis le début de l’année qui semble se poursuivre tranquillement. Hors assurance et coût des sûretés, le taux moyen pour le secteur concurrentiel s’est établi à 3,81 % en avril, contre 3,90 % en mars, 3,99 % en février et 4,15 % en janvier.

Selon la durée du prêt, les taux moyens s’échelonnent entre 3,69 % sur 15 ans, 3,76 % sur 20 ans et 3,84 % sur 25 ans.

Observatoire Crédit Logement / CSA - avril 2024, 7-5-2024

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Prise en compte des IJ maternité versées avant 2012 pour le calcul des retraites : publication des salaires médians

La loi du 14 avril 2023, qui a porté la dernière réforme des retraites, prévoit que les indemnités journalières (IJ) de sécurité sociale versées lors des congés de maternité ayant débuté avant le 1^er janvier 2012 sont désormais prises en compte dans le salaire de base servant au calcul des pensions, ce qui n’était pas le cas depuis la réforme de 2010. La prise en compte de ces IJ est toutefois subordonnée à la justification par l’assurée d’une affiliation aux assurances sociales du régime général, au cours des 12 mois précédant la naissance de l’enfant, ayant fait l’objet d’un versement de cotisations, quel qu’en soit le montant.

La prise en compte de l’IJ est forfaitaire et s’applique pour l’année civile de la naissance du ou des enfants. Le montant est égal à une fraction du salaire médian de l’année précédant la naissance fixée à 140/365 pour les 2 premières naissances, 228/365 pour les naissances au-delà de la deuxième, 298/365 pour les naissances multiples de jumeaux et 403/365 pour les naissances multiples de plus de 2 enfants. Les salaires médians servant de base au calcul pour chacune des années 1950 à 2011 viennent d’être fixés par arrêté (par exemple, 20 793 € pour l’année 2011, 20 346 € pour l’année 2010).

La mesure s’applique aux pensions prenant effet depuis le 1^er septembre 2023. 

Arrêté TSSS2412046A du 29-4-2024, JO du 3-5

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Le formulaire de déclaration des locaux d’habitation est disponible

Depuis 2023, les propriétaires de locaux d’habitation doivent, en principe, déclarer, chaque année avant le 1^er juillet, la nature de l’occupation des locaux (s’ils s’en réservent la jouissance) ou l’identité des occupants (si les locaux sont occupés par des tiers) au 1^er janvier de l’année ; ils en sont toutefois dispensés si aucun changement dans les informations transmises n’est intervenu depuis la dernière déclaration (CGI art. 1418).

Comme annoncé par une réponse ministérielle du 27 février dernier, un formulaire papier est cette année mis à disposition des propriétaires qui sont dans l’incapacité d’effectuer la démarche par voie électronique (Rép. Belhamiti : AN 27-2-2024 n^o 7342). Ce formulaire n^o 1208-OD intitulé « Déclaration d’occupation des biens par le propriétaire » est disponible sur le site impots.gouv.fr.

La déclaration, qui doit être souscrite par local ou ensemble de locaux à une même adresse occupés par les mêmes occupants ou tous vacants, doit être adressée au centre des finances publiques du lieu de situation des biens.

A noter : La « foire aux questions » qui détaille les conditions de souscription de cette déclaration a été mise à jour de cette nouvelle modalité de déclaration.

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Imposition des associés de sociétés d'exercice libéral : nouvelles précisions

Dans une mise à jour de sa base Bofip en date du 24 avril 2024, l’administration fiscale complète un rescrit publié en décembre 2023 sur le régime fiscal des revenus des associés de sociétés d’exercice libéral (SEL). Elle apporte à ce titre des précisions sur la liste des charges déductibles.

Pour rappel, les rémunérations allouées aux associés des SEL à raison de l’exercice de leur activité libérale sont, à compter de l’imposition des revenus de 2024, imposables en principe dans la catégorie des BNC, sauf à démontrer que l’activité est exercée dans des conditions traduisant l’existence, à l’égard de la société, d’un lien de subordination caractérisant une activité salariée.

Pour les années antérieures à 2024, les revenus des associés de SEL sont imposables dans la catégorie des traitements et salaires ou, si les associés occupent les fonctions de gérants majoritaires de SARL ou de gérants commandités de sociétés en commandite, dans celle définie à l’article 62 du Code général des impôts.

Dès lors que les rémunérations des associés de SEL sont imposées au titre des BNC, les charges déductibles sont celles admises dans les conditions de droit commun (BOI-BNC-BASE-40). L’administration précise que les dépenses doivent être engagées à raison de l’exercice des fonctions techniques des associés dont les revenus sont effectivement imposés au titre des BNC. S’agissant notamment les frais de transport entre le domicile et le lieu de travail, ces frais sont, en règle générale, inhérents à leur fonction et doivent, par suite, être admis en déduction.

L’associé de la SEL, imposable dans la catégorie des BNC au titre de ses rémunération techniques, peut déduire les cotisations versées au titre de contrats de retraite complémentaire (Madelin ou PER) dans une certaine limite (article 154 bis du Code général des impôts). Les cotisations sociales obligatoires (maladie-maternité, allocations familiales, invalidité-décès et assurance vieillesse) sont, elles, déductibles sans limite.

Dans le cas où les primes afférentes à un contrat facultatif de retraite complémentaire (Madelin ou PER) sont directement versées par la SEL, elles constituent un élément de la rémunération totale octroyée à l’associé de SEL dans le cadre de ses fonctions techniques. Dans cette situation, les cotisations concernées sont par principe déductibles du résultat de la SEL. Leur prise en charge par cette dernière, au nom et pour le compte de l’associé, constitue par ailleurs pour ce dernier une recette accessoire ayant un lien direct avec l’exercice de sa profession et de l’activité libérale exercée, venant majorer, pour le même montant, son résultat imposable dans la catégorie des BNC. De son côté, l’associé de la SEL, imposable dans la catégorie des BNC au titre de ses rémunérations techniques, peut procéder à la déduction de ces cotisations dans les conditions et limites posées par l’article 154 bis du Code général des impôts. Ces principes sont transposables, dans les mêmes conditions, à l’ensemble des cotisations professionnelles acquittées par la SEL au nom et pour le compte de ses associés (cotisations ordinales par exemple).

Par ailleurs, l’administration rappelle que les éléments non affectés par nature à l'exercice d'une profession non commerciale sont une catégorie d'éléments que le contribuable peut volontairement inscrire sur son registre des immobilisations. L’associé a par conséquent la possibilité de déduire les intérêts de l’emprunt qu’il a contracté pour les acquérir. Sont visés les éléments utilisés dans le cadre de la profession, à l'exclusion de tout élément n'ayant aucun lien direct avec l'exercice de l'activité. L’associé d’une SEL peut ainsi inscrire à son actif immobilisé les parts ou actions de la SEL dans laquelle il exerce son activité professionnelle.

BOI-RES-BNC-000136, 24-4-2024

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Crédit d'impôt « borne de recharge » : précisions sur les nouvelles modalités d’application

Une personne physique domiciliée en France peut bénéficier d'un crédit d'impôt sur le revenu au titre des dépenses effectuées, d'ici le 31 décembre 2025, pour l'acquisition et la pose d'un système de charge pour véhicule électrique dans sa résidence principale ou secondaire (CGI art. 200 quater C). Le crédit d'impôt est égal à 75 % du montant des dépenses engagées, sans pouvoir dépasser un plafond récemment relevé par la loi de finances pour 2024 à 500 € pour les dépenses payées à compter du 1^er janvier 2024, contre 300 € auparavant.

La législation réserve désormais l'application du crédit d'impôt aux seuls systèmes de charge pilotable pour véhicule électrique (article 18 de la loi de finances pour 2024), à savoir des bornes qui cumulativement possèdent un point de recharge équipé d'un socle de prise de courant ou d'un connecteur pour véhicules de type 2 (norme fixée par la réglementation européenne), disposent de la capacité de moduler temporairement la puissance électrique appelable sur le point de recharge, sur réception et interprétation des signaux tarifaires transmis par les fournisseurs d'électricité et des signaux transmis par les gestionnaires du réseau de distribution, et sont installées suivant une configuration spécifique (compteur électrique mis à disposition par les gestionnaires du réseau de distribution ou équipement intermédiaire fixe permettant de transmettre un signal de modulation de puissance ou Internet).

L’ensemble de ces caractéristiques sont explicitement définies à l’article 18 ter A de l’annexe IV du Code général des impôts. Le contribuable doit veiller à ce que la facture de l'entreprise qui installe le système de charge mentionne bien les caractéristiques techniques requises. Cette facture devra être présentée à l'administration fiscale, si celle-ci la demande.

On notera qu’un contribuable peut bénéficier du crédit d'impôt pour l'acquisition et la pose d'un système de charge non pilotable pour les dépenses payées en 2024, dans le plafond antérieur de 300 €, s’il justifie de l'acceptation d'un devis et du versement d'un acompte entre le 1^er janvier 2023 et le 31 décembre 2023.

Rappelons afin que le bénéfice du crédit d'impôt est limité, pour un même logement, à un seul système de charge pour une personne célibataire, veuve ou divorcée et à deux systèmes pour un couple soumis à imposition commune. Le système de charge peut être installé dans un logement existant, neuf ou acquis en état futur d'achèvement.

Arrêté ECOE2403008A du 24-4-2024, JO du 4-5

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Denormandie : prolongation et aménagement

La loi du 9 avril 2024 visant à accélérer et à simplifier la rénovation de l’habitat dégradé et les grandes opérations d’aménagement prolonge d’une année supplémentaire la réduction d’impôt Denormandie, soit jusqu’au 31 décembre 2027. La loi de finances pour 2024 l’avait déjà prorogée de 3 années. En outre, le dispositif est étendu, à compter du 11 avril 2024, aux logements situés dans des copropriétés en difficulté faisant l’objet de mesures d’administration ou dans des copropriétés incluses dans le périmètre d’une opération de requalification des copropriétés dégradées.

Pour mémoire, la réduction d’impôt est octroyée aux particuliers qui acquièrent un logement ancien en vue de le rénover et de le mettre en location. Le montant des travaux doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Le taux de la réduction est de 12 % si l’engagement de location est pris pour une durée de 6 ans et de 18 % s’il est pris pour une durée de 9 ans. Le dispositif est limité à certaines communes.

Loi 2024-322 du 9-4-2024, art. 42, JO du 10
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