Actualités sur la gestion du patrimoine

IRL au premier trimestre 2023 : + 3,49 % sur un an

L’indice de référence des loyers s’établit à 138,61 au premier trimestre 2023, en progression de 3,49 % sur un an. Les loyers d'habitation indexés sur l'indice du premier trimestre peuvent donc être revalorisés dans la même proportion.

Sans la mesure de plafonnement prévue par la loi « pouvoir d’achat » du 16 août 2022, la hausse réelle de l’indice est de 6,26 % sur un an. Rappelons toutefois que L’IRL non plafonné ne peut en aucun cas être utilisé dans le cadre de la révision d’un loyer d’habitation.

La même loi a également instauré une évolution spécifique et plafonnée de l’IRL dans les régions et départements d’outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte) et la Corse. Pour les premiers, l’IRL s’établit à 137,27 au premier trimestre 2023 et progresse de 2,49 % sur un an. Pour la Corse, l’IRL s’établit à 136,60, en hausse de 1,99 % sur un an.

INSEE, « Informations rapides » n° 94 du 14-4-2023

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Pas d’exonération de biens professionnels pour les parts d’une SCI à l’IS ayant une activité de LMP

Des contribuables, associés d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés propriétaire de plusieurs immeubles à Courchevel proposés à la location meublée, revendiquent le bénéfice de l’exonération d’ISF au titre des biens professionnels, applicable à l’époque des faits. L’administration remet en cause l’exonération. Les contribuables obtiennent gain de cause devant la cour d’appel de Chambéry qui les décharge de toute imposition.

Cassation pour violation de l’article 885 R du CGI qui qualifiait de biens professionnels au titre de l’ISF les locaux d’habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés par des personnes louant directement ou indirectement ces locaux. Inscrites au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueurs professionnels, elles réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non  commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du même Code.

À noter

Pour la chambre commerciale, les locaux loués meublés ne pouvaient être qualifiés de biens professionnels exonérés d’ISF, au sens de l’article 885 R précité, que si le produit de leur location est soumis à l’impôt sur le revenu du redevable de l’ISF dans l’une des catégories précitées. La SCI étant assujettie à l’impôt sur les sociétés, le produit de la location du chalet qu’elle détenait ne pouvait être soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, les associés n’étant redevables de cet impôt que sur les dividendes éventuellement distribués par la SCI, imposés dans la catégorie des revenus des capitaux mobiliers.

Cass. com. 15-3-2023 n° 20-20.189 F-D

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Abus de faiblesse : la prescription court à partir du dernier versement frauduleux

Les enfants d’une personne décédée découvrent, lors du règlement de la succession de leur mère courant 2011, que des ordres de virement ont été régulièrement signés entre le 1^er septembre 2002 et le 31 juillet 2004. Ces virements leur paraissant frauduleux à un moment où leur mère se trouvait particulièrement vulnérable, ils portent plainte à l’encontre du bénéficiaire en 2012. L’information judiciaire débouche sur un non‑lieu, fondé sur la prescription des faits dénoncés par les héritiers.

La chambre de l’instruction estime au contraire que les faits ne sont pas prescrits et met en examen le bénéficiaire des virements pour abus de faiblesse. Pour elle, le législateur, en créant un délit spécifique d’abus de faiblesse, a souhaité instaurer une protection accrue des personnes particulièrement vulnérables. Par conséquent, l’abus de faiblesse relève de la catégorie des infractions dissimulées par nature, et le point de départ du délai de prescription est fixé à la date où l’infraction a été révélée. Soit, en l’espèce, lors de l’ouverture de la succession.

Mais la chambre criminelle n’est pas de cet avis. Faisant une interprétation stricte des règles relatives à la prescription, elle rappelle que le délit d’abus de faiblesse n’est pas occulte par nature. Dès lors, la prescription a commencé à courir dès le dernier des virements bancaires effectué, et était acquise le 23 mai 2007, puisqu’à ces dates le délai de prescription pour les délits était fixé à trois ans.

À noter

Cette règle, qui peut sembler sévère, pourrait peut‑être être remise en cause, mais seulement pour les prescriptions non acquises, ce qui n’était pas le cas dans cette affaire. En effet, depuis la loi 2011‑267 du 14 mars 2011, il est possible de reporter le point de départ de la prescription au jour où l’abus de faiblesse est apparu à la victime dans des conditions permettant l’exercice de l’action publique. Autrement dit, il faudrait partir du jour où la victime a été en mesure de se rendre compte qu’elle a été abusée. Cette dissimulation s’apprécie toutefois au regard de la victime de l’abus, et non de ses ayants droit (Cass. crim. 20‑12‑2017 n° 17‑84.235 FS‑D). Pour que la disposition s’applique, il faudrait donc que les juges reconnaissent que les héritiers sont des victimes du délit car ils en ont personnellement souffert, et pas seulement la personne vulnérable décédée (pour une décision semblant le reconnaître pour la première fois : Cass. crim. 22‑1‑2020 n° 19‑82.173 F‑D).

Cass. crim. 8‑3‑2023 n° 22‑84.651 F‑D

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Les barèmes kilométriques pour 2022 enfin publiés : une revalorisation de 5,40 %

Un arrêté du 27-3-2023 (JO du 7-4), modifiant l’article 6 B de l’annexe IV au CGI, fixe les barèmes d’évaluation forfaitaire du prix de revient kilométrique applicables aux automobiles et aux deux-roues motorisés pour l’imposition des revenus 2022.

Ces barèmes peuvent être utilisés par les salariés ayant opté pour l’évaluation de leurs frais réels de déplacement professionnel ainsi que par les titulaires de bénéfices non commerciaux pour la déduction des frais de déplacement nécessités par l’exercice de leur profession. Ils couvrent les frais autres que les frais de péage, de garage ou de parking et d’intérêts annuels afférents à l’achat à crédit du véhicule utilisé.

Le barème applicable aux automobiles est le suivant :

Le barème applicable aux motocyclettes (cylindrée supérieure à 50 cm³) est le suivant :

Le barème applicable aux cyclomoteurs (cylindrée n’excédant pas 50 cm³) est le suivant :

Arrêté du 27-3-2023, JO du 7-4

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Quand un bail mobilité cache une location touristique

Par un tour de passe-passe bien rodé, une société, propriétaire de locaux à usage d’habitation, loue des lits dans une chambre partagée avec des espaces communs. La commune d’implantation du logement assigne la société pour non-respect de la procédure d’autorisation de changement d’usage prévue par l’article L 631-7 du Code de la construction et de l’habitation.

Pour sa défense, la société prétend avoir conclu des baux mobilité, qui échappent à cette réglementation. La cour d’appel de Paris rejette l’argument. La conclusion d’un bail mobilité ne peut porter que sur un logement en son entier et non faire l’objet de différents baux pour différents couchages au sein de ce logement. Une telle pratique ne relève pas, à l’évidence, de la législation des baux mobilité mais constitue une activité commerciale ; cette dernière étant de surcroît confiée à une société intermédiaire qui publie des annonces sur un site spécialisé. Compte tenu de ces éléments, la cour d’appel juge que le logement a été loué à une clientèle de passage pour de courtes durées en violation des règles sur le changement d’usage. Elle condamne la société à l’amende civile de 50 000 € prévue pour cette infraction et ordonne, sous astreinte, le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation.

En revanche, la société échappe à l’amende civile prévue pour défaut de transmission à la commune du nombre de jours loués par an. En effet, cette obligation, prévue par l’article L 324-1-1, IV du Code de tourisme, ne concerne que la location d’un meublé de tourisme déclaré comme résidence principale, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Les conditions pour prononcer cette amende ne sont donc pas réunies.

CA Paris 16-2-2023 n° 22/10149

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Pas de récupération d’aide sociale sur la succession d’un handicapé dont l’héritier s’est occupé

Le département qui a engagé des dépenses d’aide sociale au titre des frais d’hébergement et d’entretien d’une personne handicapée accueillie en établissement peut exercer un recours en récupération de ces aides sur l’actif de la succession du bénéficiaire (CASF art. L 132-8). Par exception, ces frais ne sont pas récupérables lorsque le bénéficiaire était handicapé et que ses héritiers sont ses enfants, son conjoint, ses parents ou une personne ayant assumé sa charge effective et constante (CASF art. L 344-5). La Cour de cassation apporte des précisions sur la notion de charge effective et constante dans une décision du 26 janvier 2023.

En l’espèce, une personne handicapée décède après avoir été hébergée pendant cinq ans dans un foyer d’accueil médicalisé. Le département notifie à sa sœur, héritière, sa décision de récupérer sur la succession la somme de 270 654,47 € au titre de l’aide sociale versée pour la prise en charge des frais de séjour et d’hébergement en établissement. Elle saisit les tribunaux. Les juges d’appel rejettent partiellement son recours, limitant le montant de la récupération à 90 000 €. Ils considèrent que l’assistance prodiguée relève de l’attachement familial et de la loyauté entre membres d’une même famille et ne peut avoir pour effet de faire échec à l’action du département dont le financement est assuré par les impôts versés par la collectivité nationale.

Censure de la Cour de cassation, qui rappelle d’abord le principe de la récupération des aides sociales et son exclusion lorsque l’héritier du bénéficiaire décédé est la personne qui a assumé, de façon effective et constante, la charge de la personne handicapée. Elle indique ensuite que la charge effective et constante s’entend d’un engagement régulier et personnel de l’héritier auprès de la personne handicapée, placée en établissement, tant d’ordre matériel qu’affectif et moral.

La Cour relève que l’intéressée a produit aux débats de très nombreuses attestations établissant qu’elle s’est beaucoup occupée de sa sœur pendant les 25 années qui ont suivi l’accident de circulation à l’origine du handicap de celle-ci et qu’elle a été présente, ainsi que ses proches parents, de façon régulière pour soutenir affectivement et sur le plan pratique la bénéficiaire.

En outre, la Haute Juridiction souligne que la commission départementale d’aide sociale, approuvée par la cour d’appel, a réduit le montant du recours, reconnaissant ainsi que l’héritière avait assumé de façon effective et constante la charge de la personne handicapée.

À noter

1. La Cour de cassation, qui a repris le contentieux de l’aide sociale au 1^er janvier 2019, rejoint ainsi la jurisprudence de la Commission centrale d’aide sociale, qui considérait que la charge effective et constante de la personne handicapée s’entend d’un engagement actif et continu envers elle, notamment d’ordre affectif.

2. La portée de la solution s’étend aux autres aides sociales pour les personnes handicapées (prestations à domicile, aide médicale à domicile, aide ménagère), ces aides n’étant pas non plus récupérables auprès de la personne ayant assumé la charge effective et constante de la personne handicapée (CASF art. L 241-4).

Cass. 2^e civ. 26-1-2023 n° 21-18.653

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De la spontanéité de la révélation d’un don manuel lors d’un contrôle fiscal

Les dons manuels d’un montant supérieur à 15 000 € révélés à l’administration fiscale par le donataire doivent être déclarés dans le mois qui suit leur révélation ou, sur option du donataire, dans le mois qui suit le décès du donateur. Cette option est exclue lorsque la révélation est la conséquence d’une réponse du donataire à une demande de l’administration ou d’une procédure de contrôle fiscal (CGI art. 635 A).

Par un avis du 9 septembre 2014, réceptionné le lendemain par un couple de contribuables, l’administration fiscale les informe qu’elle engage un examen contradictoire de leur situation fiscale personnelle (ESFP) au titre des années 2011 à 2013. Au cours du premier entretien avec le vérificateur le 13 novembre 2014, l’épouse fournit ses relevés de comptes bancaires et indique avoir reçu entre 2011 et 2013 d’importantes sommes d’argent sur ces comptes, dont elle précise qu’il s’agit de donations. Elle dépose en décembre 2014 deux formulaires de révélation de dons manuels et opte pour le dépôt des déclarations dans le mois suivant le décès du donateur.

L’administration fiscale conteste le caractère spontané de la révélation des dons et soumet la donataire à un rappel de droits de mutation à titre gratuit. Dans un arrêt infirmatif du 28 janvier 2020, la cour d’appel de Versailles prononce la décharge des droits mis à la charge de la contribuable, estimant que la révélation est intervenue avant le commencement proprement dit de l’ESFP, de sorte qu’elle est spontanée.

Censure de la Cour de cassation, qui sanctionne la cour d’appel pour violation des dispositions de l’article 635 A du CGI. Elle lui reproche de n’avoir pas tiré les conséquences légales de ses constatations selon lesquelles la révélation des dons manuels litigieux est intervenue lors de l’ESFP, à l’occasion du premier entretien avec le vérificateur. En conséquence, l’option de déclaration différée est exclue.

À noter

La jurisprudence de la Cour de cassation et la doctrine administrative sont en ce sens (Cass.  com. 4-3-2020 n° 18-11.120 ; BOI-ENR-DMTG-20-10-20-10 n° 80).

Cass. com. 25-1-2023 n° 20-16.700

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Désignation d’un tiers à la famille comme tuteur aux biens et à la personne du majeur : illustration

Une cour d’appel transforme une tutelle à la personne en tutelle aux biens et à la personne et étend en conséquence la mission du tuteur, mandataire judiciaire à la protection des majeurs. L’époux de l’intéressée, invoquant le principe de priorité familiale applicable au choix du tuteur, conteste sa non-désignation en cette qualité.

La Cour de cassation le déboute :

• d’une part, l’intérêt de la majeure protégée commandait le maintien d’un tiers à la famille en qualité de tuteur à sa personne, en raison du conflit familial persistant entre son époux et son fils et du fait que le premier, n’ayant pas accepté la désignation d’un tiers comme tuteur, nuisait au bon déroulement de la mesure en s’opposant constamment aux différents intervenants ;
• d’autre part, l’extension de la mesure et la désignation d’un tiers en qualité de tuteur aux biens étaient justifiées par l’opacité des comptes de la majeure protégée, qui ne permettait pas de comprendre l’utilisation faite par l’époux de près de 50 000 € au cours des deux dernières années ni de s’assurer qu’il avait agi dans l’intérêt de son épouse.

Remarques

1. En fonction de la situation de la personne protégée, le juge peut ouvrir soit une tutelle centrée uniquement sur la gestion de son patrimoine ou la protection de sa personne, soit une tutelle englobant les deux missions. La mesure peut alors être divisée entre deux tuteurs différents (C. civ. art. 447, al. 3).

2. Est désigné en qualité de tuteur, selon un ordre fixé par la loi (C. civ. art. 448 à 450) : en premier lieu, et sauf si l’intérêt du majeur commande de l’écarter, la personne désignée par avance par le majeur lui-même (ou, sous certaines conditions, par ses parents) ; à défaut d’une telle désignation anticipée, un proche du majeur (conjoint, partenaire de Pacs ou concubin ; à défaut, parent, allié, ou personne résidant avec le majeur et entretenant avec lui des liens étroits et stables) ; à défaut ou lorsque la désignation d’un proche est, comme en l’espèce, contraire aux intérêts du majeur, un mandataire judiciaire à la protection des majeurs. La désignation d’un tuteur extérieur à la famille se rencontre le plus souvent en présence de relations familiales conflictuelles (Cass. 1^e civ. 23-2-2011 n° 10-12.923 ; Cass. 1^e civ. 27-6-2018 n° 17-20.911). Elle peut aussi se justifier par d’autres raisons, par exemple l’éloignement géographique entre le majeur et le parent candidat aux fonctions de tuteur (Cass. 1^e civ. 25-9-2013 n° 12-22.300). En toute hypothèse, elle doit être justifiée par l’intérêt du majeur (Cass.  1^e civ. 9-7-2014 n° 13-20.077).

Cass. 1^e civ. 5-1-2023 n° 21-10.573

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Abattement pour durée de détention : la règle Peps s’applique en cas de vente suivant une donation

Les plus-values de cession de titres acquis ou souscrits avant le 1^er janvier 2018 sont réduites, sous certaines conditions, d’un abattement proportionnel pour durée de détention de droit commun ou renforcé lorsque le cédant exerce l’option globale pour l’imposition selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu (CGI art. 150-0 D, 1 et 1 ter). En cas de cession de titres appartenant à une même série non identifiables, acquis ou souscrits à des dates différentes, la cession est réputée porter en priorité sur les titres les plus anciens (règle du « premier entré, premier sorti » – Peps) pour permettre la détermination du point de départ de la durée de détention des titres cédés. Si le cédant a procédé auparavant à des cessions partielles de titres, ces cessions sont réputées porter sur les titres acquis ou souscrits aux dates les plus anciennes.

À défaut d’adoption par le législateur d’une disposition explicite permettant de déterminer le point de départ de la durée de détention des titres cédés quand des cessions à titre onéreux succèdent à des cessions à titre gratuit, il y a lieu de faire application de la règle du « premier entré, premier sorti » dans cette hypothèse afin d’assurer une application cohérente de la loi fiscale.

Ainsi, l’administration peut appliquer cette règle pour déterminer le délai de détention de titres qui ont été, pour partie, acquis à titre onéreux et, pour partie, souscrits postérieurement dans le cadre d’une augmentation de capital et dont certains ont fait l’objet d’une donation-partage et d’autres d’une cession à titre onéreux postérieure.

À noter

Dans cet arrêt, la cour administrative d’appel de Paris juge également que la mention des années d’acquisition des titres dans les actes de donation-partage et de cession rappelant l’origine de la propriété des titres cédés n’a pour effet ni d’identifier ces titres ni de les rendre identifiables.

CAA Paris 7-12-2022 n^o 20PA04262

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Immeubles labellisés Fondation du patrimoine : les modalités de déduction des charges sont précisées

Pour les immeubles qui, bien que non classés ou inscrits au titre des monuments historiques, font partie du patrimoine national à raison du label délivré par la Fondation du patrimoine, les conditions d’application du régime avantageux de déduction des charges foncières prévu par l’article 156, II-1o ter et l’article 156 bis du CGI sont fixées par l’article 41 I bis de l’annexe III au CGI. Selon cet article, les charges déductibles afférentes à ces immeubles sont exclusivement celles qui correspondent aux travaux de réparation et d’entretien. La déduction des charges est limitée à 50 % de leur montant, portée à 100 % lorsque les travaux sont subventionnés par la Fondation du patrimoine à hauteur de 20 % au moins de leur montant (pour la seule fraction des travaux non couverte par une subvention).

L’article 1 du décret 2023-103 du 16 février 2023, tirant les conséquences des modifications du champ d’application et des conditions d’octroi du label délivré par la Fondation du patrimoine opérées par l’article 7 de la loi 2020-935 du 30 juillet 2020, précise les règles de déduction des charges foncières supportées par les propriétaires de ces immeubles, en distinguant désormais différentes typologies d’immeubles.

Pour les immeubles bâtis, seuls les travaux de réparation et d’entretien afférents aux murs, aux façades et aux toitures ouvrent droit à déduction. Pour les immeubles bâtis non habitables, les travaux intérieurs reconnus comme indissociables de l’intérêt historique, artistique ou culturel que présente le bien par l’unité départementale de l’architecture et du patrimoine territorialement compétente ouvrent droit à déduction.

Pour les immeubles non bâtis, seuls les travaux de réparation et d’entretien pérenne et qui ne nécessitent pas de renouvellement pendant la durée de validité du label ouvrent droit à déduction.

Pour tous ces immeubles, les travaux de destruction, de reconstruction, de restauration et de remise en état qui ont pour objet de restaurer l’immeuble dans sa situation d’origine ouvrent également droit à déduction lorsqu’ils sont prescrits par l’unité départementale de l’architecture et du patrimoine.

Enfin, le décret précise que, pour les immeubles bâtis non habitables et les immeubles non bâtis, l’engagement d’accessibilité au public est satisfait à condition que les travaux dont ils ont fait l’objet soient eux-mêmes visibles ou accessibles au public.

Décret 2023-103 du 16-2-2023 art. 1

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