Actualités sur la gestion du patrimoine

Liquidation du régime de la communauté légale : quid de la reprise d’une somme d’argent reçue par donation ?

Des époux mariés sous le régime légal divorcent. Lors de la liquidation de leurs intérêts patrimoniaux, ils s’opposent sur le sort d’une somme de 22 867 € donnée durant le mariage par les parents de l’épouse. La cour d’appel reconnaît à l’épouse un droit de reprise de ladite somme au motif qu’elle lui est propre, le mari ne rapportant pas la preuve d’une donation aux deux époux (C. civ. art. 1405).

Le mari se pourvoit alors en cassation. En raison de la fongibilité de la monnaie et de la présomption de communauté, la reprise d’une somme propre versée sur un compte bancaire par un époux commun en biens suppose que cette somme ait été identifiable et qu’elle le demeure jusqu’au jour de la liquidation (C. civ. art. 1402 et 1467).

Le mari reproche aux juges du fond de ne pas avoir vérifié ces conditions.

La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel. La communauté dissoute, chacun des époux reprend ceux des biens qui n’étaient point entrés en communauté, s’ils existent en nature, ou les biens qui y sont subrogés (C. civ. art. 1467, al. 1). Il en résulte que pour pouvoir être repris, les biens, ici les deniers, doivent exister en nature et être restés propres à la date de la dissolution de la communauté. Il incombait aux juges du fond de procéder à ces vérifications.

À noter

Rares sont les arrêts qui traitent du mécanisme de la reprise, en particulier des capitaux propres. Les précisions fournies par la présente décision sont donc fort bienvenues. Si un immeuble donné à un époux peut facilement faire l’objet d’une reprise dès lors qu’il a toujours existé du jour de la donation à la dissolution, l’opération est beaucoup plus délicate pour les sommes d’argent. Lorsqu’on reçoit une somme d’argent, on la dépose sur un compte bancaire. Le fait que le compte soit personnel à l’époux ne suffit pas à conserver le caractère propre des deniers ; ils sont présumés être des acquêts dans les rapports entre époux Il en va de même a fortiori en cas de dépôt sur un compte commun. Par conséquent, la preuve du don manuel est nécessaire pour établir la nature propre des deniers encaissés. Mais elle n’est pas suffisante. Car il faut aussi tenir compte de la fongibilité des deniers. Or sur un compte bancaire, tous les fonds qui y ont été versés se mélangent et sont interchangeables. L’identification des deniers propres issus du don se révèle alors impossible à la dissolution du régime. Seul moyen de garantir leur reprise : les avoir placés sur un compte personnel sans aucun mouvement, sauf des retraits, jusqu’à la dissolution.

Par conséquent, il est prudent pour les parents qui souhaitent procéder à une donation de sommes d’argent à un enfant de formaliser cette libéralité d’une manière ou d’une autre. Quant à ce dernier, il lui appartient d’employer lesdites sommes en effectuant une déclaration d'emploi dans la mesure où il veut pouvoir en effectuer la reprise.

Cass. 1^e civ. 2-5-2024 no 22-15.238

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Concubinage : la question de l’enrichissement injustifié en cas de séparation

Deux concubins s'étant séparés, l’un d’eux réclame une indemnité fondée sur l’enrichissement sans cause au motif qu’il a effectué des travaux importants dans un bien appartenant à l’autre. La cour d’appel lui donne raison au vu de factures payées pour un montant total de 91 741,14 €. Celui-ci s’est donc appauvri pour un tel montant qui constitue l’enrichissement de l’autre propriétaire du bien.

La propriétaire du bien forme un pourvoi en cassation. Elle critique la cour d’appel qui motive sa décision en retenant le seul règlement du coût des matériaux ayant servi aux travaux et se borne à retenir uniquement le montant de l’appauvrissement. Elle reproche à la cour de n’avoir pas recherché le montant de la plus-value immobilière apportée au bien.

La Cour de cassation retient effectivement le moyen avancé. Il incombait à la cour d'appel de rechercher quel était, au jour de l’introduction de l’instance, le montant de la plus-value immobilière constitutive de l’enrichissement de la propriétaire.

À noter

Cet arrêt est une nouvelle illustration d’un principe constant.

Le concubin peut recourir à l’enrichissement injustifié (ou enrichissement sans cause) au moment de la rupture pour récupérer les sommes qu’il a investies dans l’amélioration d’un bien personnel de son ex-partenaire. Mais l’indemnité obtenue sera égale à la plus faible des valeurs entre l’enrichissement et l’appauvrissement (C. civ. art. 1303). L’appauvrissement correspond à la dépense effectuée (ici l’achat de matériaux pour des travaux) ; l’enrichissement correspond à la plus-value générée par cette dépense.

Cass. 1^e civ. 2-5-2024 n° 22-16.707

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La mise à disposition gratuite d’un immeuble peut nécessiter une autorisation de l’assemblée générale

Une société civile immobilière (SCI) propriétaire d’un immeuble est constituée entre deux associés en couple dont l’un assure la gérance de la société. Après leur séparation, la SCI, représentée par l’associé gérant, consent au bénéfice de celui-ci un prêt à usage portant sur l’immeuble. Une cour d’appel annule le prêt au motif que le gérant ne disposait pas des pouvoirs nécessaires à la conclusion de cette opération, dès lors qu’elle dépassait l’objet social faute d’y figurer.

L’ancien gérant fait valoir que le prêt entrait dans l’objet de la SCI peu important qu’il ne soit pas expressément mentionné dans la clause statutaire définissant l’objet.

Argument rejeté par la Cour de cassation : lorsque les statuts d’une SCI n’indiquent pas dans l’objet social la faculté de mettre un immeuble dont elle est propriétaire à la disposition gratuite des associés, cette mise à disposition ne peut être décidée par le gérant seul et doit être autorisée par l’assemblée générale des associés statuant aux conditions prévues pour la modification des statuts.

À noter

Le prêt à usage est un contrat essentiellement gratuit par lequel une partie livre une chose à une autre pour qu’elle s’en serve et la restitue après usage (C. civ. art. 1875 et 1876).

La troisième chambre civile de la Cour de cassation avait déjà jugé que la mise à disposition gratuite d’un logement ne pouvait pas être autorisée par un gérant dans un cas où une telle mise à disposition était contraire aux statuts qui prévoyaient la location à titre onéreux des biens immobiliers de la société (Cass. 3^e civ. 25‑2‑2007 n° 06‑11.833). Elle avait ensuite admis qu’une SCI ayant pour objet la gestion « par bail ou autrement » des immeubles dont elle était propriétaire autorisait le gérant à mettre ces immeubles à disposition des associés à titre gratuit (Cass. 3^e civ. 11‑2‑2014 n° 13‑11.197).

À notre avis, il ressort de la présente décision que la mise à disposition gratuite doit être expressément prévue dans l’objet social pour que cette opération relève de la compétence du gérant. Cette solution s’applique quelle que soit la forme de mise à disposition gratuite envisagée, peu important l’éventuel contexte familial dans lequel la société a été créée.

La troisième chambre civile confirme par la présente décision que les associés peuvent ponctuellement déroger aux statuts d’une société civile en autorisant la conclusion de certains actes dépassant l’objet social. Il a déjà été jugé qu’un cautionnement consenti par une société civile n’entrant pas dans son objet social peut néanmoins être valable s’il résulte notamment du consentement unanime de ses associés (Cass. 3^e civ. 13‑4‑2023 n° 21‑24.196). La troisième chambre civile avait aussi admis que la mise à disposition d’un immeuble au profit de l’un de ses associés en contradiction avec les statuts pouvait être autorisée à l’unanimité des associés (Cass. 3^e civ. 25‑2‑2007 n° 06‑11.833).

L’apport de la présente décision est de permettre aux associés d’autoriser la mise à disposition gratuite d’un immeuble par une décision prise aux conditions prévues pour les modifications statutaires et non à l’unanimité.

Cass. 3^e civ. 2‑5‑2024 n° 22‑24.503

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Droits de vente d’immeubles applicables à compter du 1er juin 2024

À la suite des délibérations des collectivités territoriales, l’administration vient de publier, comme chaque année, les informations relatives aux droits de vente d’immeubles applicables du 1^er juin 2024 au 31 mai 2025. Aucun changement n’est à signaler par rapport à la période précédente.

L’ensemble des départements a ainsi maintenu les taux en vigueur au 31 mai 2024, à savoir 3,80 % pour l’Indre, le Morbihan et Mayotte et 4,50 % pour les autres départements. Les Hautes-Pyrénées ont reconduit l’application du taux réduit de 3,80 % pour les ventes par lots avec droit de préemption du locataire.

Les abattements sur les assiettes de calcul des droits et les réductions de taux, notamment pour les ventes à la découpe, ont été reconduits par le Calvados, l’Isère, la Marne et la Saône-et-Loire. Les exonérations facultatives de droit d’enregistrement et de taxe de publicité foncière ont également été reconduites dans les départements concernés.

En matière de taxe communale additionnelle aux droits d’enregistrement et à la taxe de publicité foncière, les communes de Lamentin (971) et de Tsingoni (976) accordent toujours une réduction de taux pour certaines ventes et une exonération de cette même taxe pour la cession de parts de SCI d’accession progressive à la propriété.

impots.gouv.fr

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Être déclaré invalide après la transmission n’interdit pas de bénéficier de l’abattement handicapé

Un contribuable est placé en arrêt maladie le 13 septembre 2016 à la suite de crises d’angine de poitrine répétées, ayant conduit à un infarctus du myocarde en décembre de la même année. Il hérite en mars 2017. Le notaire en charge de la succession applique l’abattement de 159 325 € réservé aux personnes handicapées (CGI art. 779, II).

L’administration fiscale conteste au motif que les documents fournis ne justifient pas que l’infirmité alléguée empêchait l’héritier de travailler dans des conditions normales de rentabilité au jour de l’ouverture de la succession. Selon elle, ni la proximité de l’origine de l’invalidité de l’héritier avec le décès ni la prise d’un traitement de longue durée ne permettent d’établir cette incapacité et l’héritier ne pouvait en outre pas se prévaloir d’une baisse de revenus à la date du décès.

L’héritier fait quant à lui état de plusieurs crises d’angine de poitrine, suivies d’un infarctus, ayant entraîné un arrêt maladie de septembre 2016 à septembre 2019 et l’obligeant à cesser brutalement son activité professionnelle à 51 ans. À l’issue de ce premier arrêt, il est placé en arrêt de travail au titre d’une affection de longue durée. La caisse d’assurance maladie lui reconnaît alors un état d’invalidité réduisant au moins des deux tiers ses capacités de travail. L’héritier fait valoir que la défaillance cardiaque sévère à l’origine de son arrêt de travail est précisément celle qui a justifié la reconnaissance d’invalidité par la sécurité sociale puis du statut de personne handicapée avec un taux d’incapacité entre 50 % et 79 % au 1^er juin 2017.

Dans un arrêt confirmatif, les juges nancéens accueillent les arguments de l’héritier :

• à la date d’ouverture de la succession, il présentait déjà des séquelles graves liées à son infarctus entraînant une restriction substantielle et durable pour l’accès à l’emploi d’une durée initiale fixée à un an au 1^er juin 2017 et justifiant l’attribution d’une allocation adulte handicapé pour cinq ans ;
• il est resté en arrêt jusqu’au 12 septembre 2019, date à laquelle le médecin-conseil a estimé qu’il présentait un état d’invalidité réduisant des deux tiers au moins sa capacité de travail, justifiant le versement d’une pension d’invalidité de catégorie 1.

Il résulte de la concordance de ces éléments qu’à compter du 7 décembre 2016 et de manière constante et ininterrompue jusqu’au 1^er juin 2022 a minima, les conditions de l’abattement prévu par l’article 779, II du CGI étaient réunies.

CA Nancy 15-4-2024 n° 23/00999

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Crédit immobilier : la baisse des taux se poursuit

Les taux des crédits immobiliers ont amorcé une baisse depuis le début de l’année et le mois de mai a confirmé la tendance. Hors assurance et coût des sûretés, le taux moyen pour le secteur concurrentiel s’est établi à 3,73 % le mois dernier, contre 3,81 % en avril et 4,15 % en janvier. Le taux moyen est revenu à son niveau de fin juillet 2023.

Selon la durée du prêt, les taux moyens s’échelonnent entre 3,62 % sur 15 ans, 3,66 % sur 20 ans et 3,76 % sur 25 ans. Selon les marchés, le taux moyen s’établit à 3,64 % pour l’accession dans le neuf et à 3,74 % pour l’accession dans l’ancien.

Observatoire Crédit Logement / CSA - mai 2024, 4-6-2024

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Mode d’information de l’acquéreur sur l’obligation de débroussaillement

La législation, renforcée par la loi du 10 juillet 2023, impose au cédant d’un terrain ou d’une construction d’informer le futur propriétaire de l’obligation de débroussailler ou de maintenir en l’état débroussaillé le bien à acquérir. En outre, le vendeur est maintenant aussi tenu d’informer l’acquéreur que l’obligation de débroussaillement à laquelle il était tenu a bien été respectée. Par conséquent, le cédant du terrain doit attester sur l’honneur de la réalisation du débroussaillement ou du maintien en l’état débroussaillé, et notamment du respect des modalités de mise en œuvre arrêtées par le préfet selon la nature des risques (article L 131‑10 du Code forestier, 5^e alinea). L’attestation sur l’honneur doit être annexée, selon le cas, à la promesse de vente ou au contrat préliminaire, ainsi qu’à l’acte authentique de vente.

Pour rappel, à compter du 1^er janvier 2025, l’information sur l’obligation de débroussailler ou de maintenir en l’état débroussaillé sera intégrée dans l’état des risques.

Décret 2024‑284 du 29‑3‑2024, JO du 30-3 ; Arrêté AGRT2402972A du 29‑3‑2024, JO du 31-3

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Crédit immobilier : la baisse des taux se poursuit

Les taux des crédits immobiliers ont amorcé une baisse depuis le début de l’année qui semble se poursuivre tranquillement. Hors assurance et coût des sûretés, le taux moyen pour le secteur concurrentiel s’est établi à 3,81 % en avril, contre 3,90 % en mars, 3,99 % en février et 4,15 % en janvier.

Selon la durée du prêt, les taux moyens s’échelonnent entre 3,69 % sur 15 ans, 3,76 % sur 20 ans et 3,84 % sur 25 ans.

Observatoire Crédit Logement / CSA - avril 2024, 7-5-2024

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Prise en compte des IJ maternité versées avant 2012 pour le calcul des retraites : publication des salaires médians

La loi du 14 avril 2023, qui a porté la dernière réforme des retraites, prévoit que les indemnités journalières (IJ) de sécurité sociale versées lors des congés de maternité ayant débuté avant le 1^er janvier 2012 sont désormais prises en compte dans le salaire de base servant au calcul des pensions, ce qui n’était pas le cas depuis la réforme de 2010. La prise en compte de ces IJ est toutefois subordonnée à la justification par l’assurée d’une affiliation aux assurances sociales du régime général, au cours des 12 mois précédant la naissance de l’enfant, ayant fait l’objet d’un versement de cotisations, quel qu’en soit le montant.

La prise en compte de l’IJ est forfaitaire et s’applique pour l’année civile de la naissance du ou des enfants. Le montant est égal à une fraction du salaire médian de l’année précédant la naissance fixée à 140/365 pour les 2 premières naissances, 228/365 pour les naissances au-delà de la deuxième, 298/365 pour les naissances multiples de jumeaux et 403/365 pour les naissances multiples de plus de 2 enfants. Les salaires médians servant de base au calcul pour chacune des années 1950 à 2011 viennent d’être fixés par arrêté (par exemple, 20 793 € pour l’année 2011, 20 346 € pour l’année 2010).

La mesure s’applique aux pensions prenant effet depuis le 1^er septembre 2023. 

Arrêté TSSS2412046A du 29-4-2024, JO du 3-5

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Le formulaire de déclaration des locaux d’habitation est disponible

Depuis 2023, les propriétaires de locaux d’habitation doivent, en principe, déclarer, chaque année avant le 1^er juillet, la nature de l’occupation des locaux (s’ils s’en réservent la jouissance) ou l’identité des occupants (si les locaux sont occupés par des tiers) au 1^er janvier de l’année ; ils en sont toutefois dispensés si aucun changement dans les informations transmises n’est intervenu depuis la dernière déclaration (CGI art. 1418).

Comme annoncé par une réponse ministérielle du 27 février dernier, un formulaire papier est cette année mis à disposition des propriétaires qui sont dans l’incapacité d’effectuer la démarche par voie électronique (Rép. Belhamiti : AN 27-2-2024 n^o 7342). Ce formulaire n^o 1208-OD intitulé « Déclaration d’occupation des biens par le propriétaire » est disponible sur le site impots.gouv.fr.

La déclaration, qui doit être souscrite par local ou ensemble de locaux à une même adresse occupés par les mêmes occupants ou tous vacants, doit être adressée au centre des finances publiques du lieu de situation des biens.

A noter : La « foire aux questions » qui détaille les conditions de souscription de cette déclaration a été mise à jour de cette nouvelle modalité de déclaration.

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