Actualités sur la gestion du patrimoine

Dispositif d'encadrement des loyers « Elan » : le point

L’article 140 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi « Elan », organise un dispositif expérimental d’encadrement des loyers. Ce dispositif permet aux pouvoirs publics d'encadrer les loyers des logements du parc privé, loués nus ou en meublé à titre de résidence principale (ou avec un bail « mobilité »), dans certaines zones, par la voie d'un arrêté préfectoral. Pour un logement concerné, un bailleur ne peut réclamer un loyer dépassant le loyer dit « majoré », fixé par l'arrêté préfectoral concerné.

Aujourd’hui, le dispositif « Elan » concerne des logements situés dans les communes suivantes : Lille et communes associées, Lyon, Paris, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, et dans certaines zones en Île-de-France : les établissements publics territoriaux « Est Ensemble » et « Plaine Commune ».

De nombreuses collectivités locales ont formulé ces dernières semaines leur souhait d’expérimenter le dispositif, expérimentation qui, rappelons-le, a été prorogée jusqu’au 25 novembre 2026 :

1. le Conseil Métropolitain de la métropole de Grenoble (Isère- 38) a voté le 30 septembre 2022 une délibération pour le dépôt d'une nouvelle candidature pour certaines zones ;

2. par une délibération votée le 12 octobre 2022, l'établissement public territorial (EPT) « Grand Paris Sud Est Avenir » a proposé qu'un dossier de candidature porte sur les territoires des communes d’Alfortville, de Bonneuil-sur-Marne, et de Créteil, situées dans le Val-de-Marne (94) ;

3. le Conseil Communautaire de l'agglomération d'Annemasse (Haute-Savoie - 74) a décidé de déposer un dossier de candidature, le 9 novembre 2022 ;

4. le Conseil Territorial de l'EPT « Grand-Orly Seine Bièvre », qui couvre 24 communes, a voté le 19 novembre 2022 une délibération pour (re)déposer un dossier de candidature, portant sur les 11 communes suivantes : Arcueil, Cachan, Chevilly-Larue, Choisy-le-Roi, Fresnes, Gentilly, Ivry-sur-Seine, Le Kremlin-Bicêtre, Orly, Villejuif et Vitry-sur-Seine ;

5. la Communauté d’agglomération de Cergy-Pontoise (Val-d’Oise - 95) a adopté le 22 novembre 2022 une délibération pour la mise en place du dispositif d’encadrement des loyers sur la commune de Cergy ;

6. par un communiqué diffusé le 24 novembre 2022, la présidente de la Métropole Aix-Marseille-Provence a annoncé le dépôt d'un dossier de candidature au dispositif d’encadrement des loyers, concernant la ville de Marseille (Bouches-du-Rhône - 13) ;

7. en septembre 2022, la communauté d'agglomération « Pays Basque » a également annoncé son intention de saisir le Préfet des Pyrénées-Atlantiques pour que 24 communes intègrent le dispositif d’encadrement des loyers, pour une mise en application en 2025.

La mise en œuvre effective du dispositif Elan, dans les communes concernées, suppose que les dossiers de candidature soient, dans un premier temps, « validés » par les pouvoirs publics, puis que soient publiés des décrets déterminant les périmètres sur lesquels le dispositif sera mis en place, puis la publication d'arrêtés préfectoraux fixant les loyers à prendre en compte. À suivre...

© Lefebvre Dalloz

Souscrire un contrat juste avant 70 ans ne garantit pas la non‑application de l’article 757 B du CGI

Les faits

Un homme souscrit par l’intermédiaire de sa banque un contrat d’assurance‑vie sur lequel il verse 174 000 euros, lors d’un rendez‑ vous avec son conseiller effectué deux jours avant son 70^e anniversaire. La banque verse la cotisation à l’assureur qui la réceptionne trois jours plus tard, le lendemain des 70 ans de l’assuré.

Au décès de ce dernier, la valeur du contrat s’élève à 189 000 euros. Le frère et la sœur du défunt, bénéficiaires du contrat, reçoivent le capital déduction faite des droits de mutation calculés en application de l’article 757 B du Code général des impôts. Ils assignent alors la banque en paiement de dommages et intérêts correspondant aux droits réglés à l’administration fiscale, soit près de 49 000 euros pour la sœur et près de 26 000 euros pour le frère. Ils considèrent en effet que la banque a commis une faute en transférant tardivement les fonds à l’assureur, les privant ainsi du régime fiscal plus favorable applicable aux primes versées avant les 70 ans de l’assuré.

Décision

La cour d’appel rejette leur demande et retient notamment que :

• les bénéficiaires ne produisent aucune preuve de l’intention manifeste du souscripteur de verser les fonds avant ses 70 ans ;
• le souscripteur avait tout loisir de s’adresser à un autre établissement s’il estimait que la banque n’était pas assez diligente pour fixer un rendez‑vous avant ses 70 ans ;
• l’assurance‑vie présente un intérêt fiscal non négligeable, que les primes soient versées avant ou après l’âge de 70 ans.

Elle ajoute que l’application du régime fiscal de l’article 757 B du CGI ne résulte pas d’un manque de diligence de la banque dans le versement des fonds à l’assureur, mais d’une prise de rendez‑ vous tardive pour signature du contrat dont il n’est pas établi qu’elle est imputable à la banque.

À noter

Cette décision illustre l’importance du critère de l’âge de l’assuré lors du versement des primes, souvent décisif dans la détermination du régime fiscal applicable aux bénéficiaires d’un contrat d’assurance‑ vie en cas de décès. En l’espèce, les primes ayant été versées après les 70 ans de l’assuré, les sommes transmises aux bénéficiaires ont été soumises aux droits de succession à concurrence du montant de ces primes, suivant le degré de parenté existant entre les bénéficiaires et l’assuré, après application d’un abattement global de 30 500 euros réparti entre les bénéficiaires au prorata de la part leur revenant (CGI art. 757 B). Cela s’est traduit, pour ces derniers, par un montant de près de 75 000 euros de droits de succession à payer. Si les primes avaient été versées avant les 70 ans de l’assuré, les sommes transmises aux bénéficiaires auraient relevé du régime du prélèvement spécifique (CGI art. 990 I, I). Compte tenu des montants en jeu, les intéressés auraient alors échappé au prélèvement en raison de l’abattement de 152 500 euros applicable à chaque bénéficiaire.

Le souscripteur assuré d’une assurance‑vie souhaitant verser des primes avant ses 70 ans pour que les bénéficiaires se voient appliquer le régime fiscal du prélèvement spécifique a donc tout intérêt à anticiper la démarche auprès de l’assureur ou de l’intermédiaire, afin que l’opération soit effectuée en temps voulu.

CA Paris 7‑9‑2022 n° 20/13206

© Lefebvre Dalloz

Imiter la signature de son époux pour un prêt commun peut justifier une sanction pénale

Les faits

En juin 2009, une femme est victime d’un accident de la circulation qui la plonge dans le coma pendant plusieurs mois. Elle sort de l’hôpital en janvier 2012. En mars 2012, son époux souscrit au nom du couple un contrat de prêt de rachat de crédit d’un montant de 74 000 € et un contrat de prêt pour travaux d’un montant de 81 000 €. À cette fin, il imite la signature de son épouse, car les séquelles physiques et psychologiques irréversibles de l’accident empêchent cette dernière de donner valablement son consentement. En 2015, au moment du divorce des époux, la femme dépose une plainte avec constitution de partie civile pour faux et usage et abus de faiblesse.

Décisions de première instance et d’appel

Le juge d’instruction prononce un non‑lieu, confirmé par la cour d’appel. Cette dernière relève que la caractérisation du délit de faux suppose que l’altération de la vérité soit susceptible de porter préjudice à la partie civile. Or les prêts souscrits ne résultaient pas d’un stratagème mis en place par le mis en cause, l’un des prêts ayant été contracté dans le but de financer les travaux du domicile rendus nécessaires par le lourd handicap de son épouse à sa sortie de l’hôpital afin qu’elle retrouve une certaine autonomie. Les juges soulignent qu’il n’est pas démontré que le prêt destiné au rachat des autres crédits contractés par le mis en examen durant l’hospitalisation de la partie civile ait été utilisé à d’autres fins ni que, pendant l’hospitalisation de son épouse, l’époux ait dilapidé son patrimoine ni qu’il ait engagé les deniers du couple, commun en biens, de manière disproportionnée et préjudiciable à l’épouse ou en mettant en péril l’équilibre financier du foyer. Les divers préjudices allégués par l’épouse résulteraient donc de la situation patrimoniale créée par le divorce et non des prêts contractés.

Dans un pourvoi, l’épouse, représentée par son tuteur, a expliqué qu’au contraire, les prêts étaient préjudiciables car ils constituent des engagements au paiement d’intérêts au profit du créancier et à un risque de poursuites judiciaires à défaut de remboursement de cet emprunt.

Décision de la Cour de cassation

La chambre criminelle casse la décision de la chambre de l’instruction, lui reprochant d’avoir exclu l’existence d’un préjudice éventuel, alors que l’apposition d’une fausse signature sur les offres de prêt et leur utilisation pour l’obtention des deux prêts était de nature à causer un préjudice à la victime qui s’est trouvée, par l’effet de cette signature, engagée en qualité de coemprunteuse dans l’exécution de chacun des contrats finalement souscrits.

À noter

Peu importe, donc, que l’époux ait contracté le prêt de bonne foi puisqu’en droit pénal, le mobile poursuivi est sans incidence sur la qualification de l’infraction. Quant au faux, il est punissable indépendamment de l’usage qui sera fait ou ne sera pas fait du document falsifié (Cass. crim. 14‑11‑2013 n° 12‑88.309). Soulignons toutefois que cette décision est rendue au stade de l’instruction. Le juge correctionnel devrait sans aucun doute tenir compte de la bonne volonté de l’époux au moment du prononcé de la sanction puisqu’il devra motiver celle‑ci au regard des circonstances de l’infraction et de la personnalité et de la situation personnelle de son auteur (C. pén. art. 132‑20 al. 2 et 132‑1).

Cass. crim. 19‑10‑2022 n° 21‑84.468 F‑D

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Le Val-de-Marne veut expérimenter l’encadrement des loyers

Les onze communes membres de l’établissement public territorial du Grand Orly Seine Bièvre (Arcueil, Cachan, Chevilly-Larue, Choisy-le-Roi, Fresnes, Gentilly, Ivry-sur-Seine, Le Kremlin-Bicêtre, Orly, Villejuif et Vitry-sur-Seine), situées dans le Val-de-Marne, viennent de déposer à nouveau leur candidature en vue de mettre en place le dispositif d’encadrement des loyers prévu par la « loi Élan » du 23 novembre 2018. La communauté avait déjà tenté sa chance par deux fois, sans succès, principalement à cause du refus de deux communes de participer à l’expérimentation.

Le mois dernier, les communes d'Alfortville, Bonneuil et Créteil, membres du Grand Paris Sud Est Avenir et situées également dans le Val-de-Marne, ont aussi posé leur candidature.

Prolongée jusqu’au 25 novembre 2026, l'expérimentation prévue par la « loi Élan » concerne les zones urbaines de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements. Elle permet de fixer un plafond de loyer en fonction d'un loyer de référence. Dès lors que les conditions sont remplies, l'entrée en vigueur de l'encadrement est subordonnée à la publication d'un décret officialisant son application sur le territoire concerné et à un arrêté préfectoral fixant les loyers de référence. À ce jour, le dispositif est expérimenté à Paris et dans les communautés Plaine Commune et Est Ensemble situées en Seine-Saint-Denis.

Établissement public territorial Grand Orly Seine Bièvre, conseil du 19-11-2022, délibération 2022-11-19-2953

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L’attribution ponctuelle des pertes d’une SCI à certains associés peut être admise

Les faits

Des époux sont associés d’une société civile immobilière (SCI) relevant du régime fiscal des sociétés de personnes. Ils possèdent chacun 0,5 % du capital social, les 99 %restants étant détenus par leurs cinq enfants. La SCI possède un immeuble qu’elle donne en location à des particuliers et ses résultats sont imposables au niveau des associés dans la catégorie des revenus fonciers.

L’AGE de la SCI a décidé, à l’unanimité de ses sept associés, quelques jours avant la clôture de chacun des exercices 2014, 2015 et 2016, que les bénéfices ou les pertes de la SCI seraient pris en compte en totalité par les parents et par aucun des enfants. Les trois exercices concernés ont dégagé uniquement des pertes.

S’appuyant sur ces décisions, les époux ont déclaré, au titre de leurs revenus imposables des années 2014 à 2016, des déficits fonciers correspondant à la totalité des pertes enregistrées par la société au titre de ces mêmes années et les ont imputés en totalité sur leurs revenus fonciers.

En se fondant sur l’interdiction des clauses léonines prévue par l’article 1844-1 du Code civil [ndlr : clause qui attribue à un cocontractant des droits et avantages disproportionnés principalement dans le partage des bénéfices ou la contribution aux pertes], l’administration a estimé que la fraction des déficits fonciers de la SCI attribuée aux époux pour les années d’imposition en litige devait être fixée en proportion de leurs parts dans le capital social, soit 1 % pour le foyer fiscal et a réintégré 99 % des déficits fonciers dans leurs revenus fonciers au titre de chacune des années concernées.

Ce raisonnement a été écarté par la cour administrative d’appel de Paris qui a donné raison aux époux (CAA Paris 16-1-2022 n° 20PA01989).

Décision du Conseil d’État

Le Conseil d’État rejette le pourvoi formé par l’administration fiscale contre la décision de la cour administrative d’appel qui a fait droit à la demande des contribuables. Pour le Conseil d’État, la cour n’a pas commis d’erreur de droit en considérant que les décisions d’AGE ne pouvaient être regardées comme des stipulations réputées non écrites au sens des dispositions de l’article 1844-1 du Code civil dès lors que ces décisions, qui concernaient tant les bénéfices que les pertes, ne dérogeaient que de manière ponctuelle au pacte social. Celles-ci se bornaient à déroger aux règles statutaires pour ce qui concerne la répartition des seules pertes constatées à la clôture des trois exercices concernés, alors même que ces décisions ont eu pour effet d’exonérer certains associés de toute participation à ces pertes.

CE 18-10-2022 n° 462497

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Rénovation énergétique : nouveau prêt à taux zéro couplé à MaPrimeRénov'

Le ministre en charge du logement, Olivier Klein, a annoncé jeudi le lancement d'une autre formule d'éco-prêt à taux zéro permettant de financer le reste à charge de travaux bénéficiant de l'aide MaPrimeRénov'. Ce reste à charge peut être important et peut constituer un frein pour les ménages modestes « et c'est ceux qu'on veut le mieux aider », a expliqué Olivier Klein. Le nouveau prêt est plafonné à 30 000 € et s'adresse à tous, quelles que soient les ressources, à condition d'avoir obtenu une aide de MaPrimeRénov'. En outre, les démarches seront simplifiées, les demandeurs ayant juste à se présenter auprès de la banque munie de l'attestation de l'Anah (Agence nationale de l'habitat) validant leur dossier bénéficiant de l'aide au titre de MaPrimeRénov'. Les réseaux Banque Populaire et Caisse d'Epargne commenceront à proposer ce nouveau prêt la semaine prochaine. À partir de 2023, il devrait également être disponible au Crédit Agricole, au Crédit Mutuel et à la Banque Postale.

Source : RTL, 17-11-2022

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